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ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

マンションの全面建て替えの時期について

[リフォーム・インテリア・DIY]

現在中古マンションの購入を検討しておりますが私の予算ではかなり古い物件になってしまうのですが通常どのくらいの年数で全面建て替えが必要になるのでしょうか。またその際には所有者にかなりの負担金が要求されるのでしょうか。過去に経験や知識をお持ちの方がおられましたらアドバイスいただけませんでしょうか。どうぞよろしくお願いします。

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回答 7件

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

マンションは、RC(鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート 構造)が主流です。計算上、コンクリートは施工後50年間 強度増して行くと言われています。その後の強度の事は 歴史が浅い為ハッキリとした統計は有りません。
老後の為のご購入でしたら 銭勘定した場合、土地付き一戸建てをお勧めです。理由は マンションは管理費 維持費 等 毎月支払らわなければなりません 別に駐車場代も多分掛かります、安いアパートの家賃くらいになります。
一戸建ての場合は その心配は有りません。木造住宅は強度の面でもピリピリ心配しなくても安心できると思います。例えです 官公庁の物件には安くて程度が良い物件沢山あります 法務局に行けば親切に教えてくれます。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
貴重なご意見ありがとうございます。今後参考にして検討したいと思います。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

耐用年数と耐震性の問題については多くの方が的確なアドバイスをお書きなので、私は建て替えの問題のみ書きます。
 以前築35年以上のマンションに住み、4年前に新築マンションに越しました。
 建て替え時期はメンテナンスの良否によりかなり差があるようです。すなわち、定期修繕等の長期計画が在り、確実なメンテがされていれば古い物件でも買いですが、新しくても修繕計画のずさんな物件は危険という事です。
 あと古い物件で注意が必要なのは修繕積み立ての資金残高が充分あるのかという問題です。直近の管理組合総会の決算書を見せてもらえば一目瞭然です。
 古いマンションの修繕積立金が高い所(戸数が少なく高額な所はまた別の問題ですが)は健全な考えの管理組合で、低額に抑えているような所はまともな修繕は出来ないか、一時金として修繕時に多額の分担金を徴収されるリスクがあります。これから大規模修繕があるのに積立金があまり無いようなところは間違いなくそうなります。
 総会が分担金で大もめになるようなマンションの話は良く聞きますよね。
 要は中古の場合は管理組合の財政状況をキチンと把握せずに購入すると、後で思わぬ支出を強いられる場合もあるという事です。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
貴重なご回答ありがとうございます。今後の購入検討の参考にさせていただきます。新築マンションご購入おめでとうございます。うらやましいです。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

築30年のマンションから4年前1戸建てに移り住みました、マンションは地の利も良く環境も良いのでそのまま賃貸にしてます、住んでいた3年前より建て替えを言いだす住民が出始め賛成は30パーセントのみ資金は1戸2000万円持ち出し、実現は現住民の世代交代が一つのきっかけと読んでます。本体が築60年の耐用と言われ最近は修繕を建て替えを意識して最小限にしてます。全体の修繕計画に住民が結束しないとスラム化と紙一重かと・・5分の4の賛成者が出ないと建て替えは出来ません。その辺が探れて魅力のある物件なら後々資産として残せるのではないでしょうか?住んでみてマンションは気楽ですし維持費は1戸建ての方がかかります。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

>過去に経験や知識をお持ちの方がおられましたらアドバイスいただけませんでしょうか。

すいません。マンションには住んだ事のない者です。
ただ、数年前の耐震偽装問題のことを思い出しましたので、一言。

例の問題の時は、耐震強度の計算のごまかしばかりヒステリックに報道されてましたけど、それでもそのマンションは、旧耐震基準のものよりマシだったように記憶してます。
マスコミって、いつも大事なことを報道してません。
もっとも報道したら、旧耐震基準のマンションにお住まいの方が、パニックを起こすし、助けるにはとんでもない費用がかかるから、わざと報道しなかったのかもしれません。

本題に戻りますと、現在の耐震基準になったのが、1981年(昭和56年) です。昭和56年5月以前に着工のマンションは、既存不適格建築物なのです。
だいたい築30年以上の物件が、これに当たるでしょう。
なので、格安のはずです。

また、どなたかが書かれていたと思いますが、手抜き工事がされていたかどうかで、書類上の強度より落ちることもあるでしょう。耐震偽装事件の被告の建てた建物だけではないと思いますよ。

中古物件であっても、最近実際に耐震強度を測定しているものにした方が良いかと思いますけど。

地震のことを気にされないのならば、私の回答は無視してください。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
私の予算に該当する物件は1981年以前のものです。再度検討してみたほうがよさそうですね。貴重なご意見ありがとうございます。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

管理組合がしっかりしていて、修繕積立もがっちりため込んでいて、定期的に修繕をしている物件なら70年は持つと、建設会社に勤める友人が言っていました。耐震検査でOKを受けている物件は安心でしょう。ただ余り受けていないようです。NGが出たら困るからでしょうね。
あとは管理組合しだいですが、滞納が多いような物件も心配にはなりますね。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
マンションは管理で買えとはこのことなんですね。ありがとうございます。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

建築時期がオイルショックに建築されたRC建物は
耐用年数が悪いですね。(川砂の代わりに海砂)
鉄骨の錆が早いんです・建て替えは管理状況にも
よるので一概には難しいですが概ね50年程度で
すれば問題ないかな。その時点にかかる費用ですが
建蔽率や容積率により戸数が違いますので、容積率
が、建築時よりアップしていれば負担は軽減されますが
戸数は増えます。管理組合がしっかりしているかどうか
を目安に購入されることをお薦めします。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
管理組合の活動状況や財政状況も調査しなければいけないのですね。大変やなあ。資金のことだけでも悩んでいるのですが。ありがとうございます。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

中古マンションを購入検討との事、中古マンションを購入して建て替えにするか、躯体を残した全面改修にするかでも金銭的負担は違ってくると思います。
その前に設備(排水・給水管)の改修が必要でしょう。
設備の全面改修は築25年位(早いところで15年)したら行わないと配管等の腐食による水漏れが問題になると思います。
コンクリートの場合、50年は固まっている期間で50年過ぎると風化して行くのだと聞いたことがあります。風化と言ってもすぐぼろぼろになる訳ではなく、少しづつ固まってた強度がなくなって行くのだそうです。
中古マンションを検討中であれば、一戸建ての物件を探されたほうが良いのでは?私ならマンションの場合は賃貸、戸建は購入と考えます。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
ご回答ありがとうございます。戸建ては高齢になると維持管理が大変かなと考えております。しかしコンクリートの寿命が50年だとすると定年後に多額の負担金を徴収されそうですね。う〜ん

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

マンション建て替えの時期は、どこが建てたかでずいぶん違うようです。
民間が建てた所と、役所関係が建てたURなどでは、耐用年数に違いがあります。
マンションの建て替えは、現在の居住者だけの件数で建てるのか、もっと件数を増やして新しい居住者を入れてその分以前の居住者の負担を減らすか、それでも金額的には変わってきます。
マンションの場合は、積立金とか管理費もかなりかかりますから、賃貸でいる場合と、買った後の金額とをよく比較検討した方がいいと思います。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
ありがとうございます。現在は賃貸に住んでいるのですが定年後に今の家賃は到底払えないので住むところだけでも今のうちに確保しておこうかと思い現在安い物件を検討しているところです。しかし安いものは安いなりですね。参考にさせていただきます。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

それでしたら思い切って買われた方が<駅近、便利>を基準にされて・・。後々賃貸に出せる物件を・・。老後は別なところで生活するかもしれませんよね?賃貸時よりも固定資産税とかがかかりますが友人で定年後も14万の賃貸生活の方が居ますが先日所有大手不動産会社が倒産して大変でした、今後は有料の老人施設を考えてるようです。価格よりも見る所は管理です。

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