回答受付は終了しました
ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

中古マンションの行く末は・・・?

[マネー・投資]

中古マンションに住み続けたらこの先どうなるのか不安を感じています。

日本中に一斉に建設された団地マンションが、これまた一斉に老朽化して
住み手がいなくなったらどうなるのでしょう?
建設した住宅公団=国はすでに解散、つまり逃走しています。

買った時の半値でもまだ売れる可能性のあるいまのうちに手放した方がいいのか?と
悩んでいます。

先例があるのか、どんなリスクがあるのか、
御存じの方、教えてください。

★状況
旧住宅公団が建設した団地マンション(総戸数600戸。築30年。エレベーターなし5階建の2階、一戸あたりの土地の持ち分は40坪ほどあります。)
某ニュータウン内、駅歩7分、団地に隣接して幼・小・中・保育園あり
徒歩5分圏内にスーパーが3軒。
子育てには便利な場所でした。

管理費は月13000円、駐車場5000円、計18000円かかります。
ローン返済は済んでいます。

★問題
これからも生涯13000円の管理費は払いつづけなければならず、
大規模修繕には10億円かかると言われており修繕積立金が足りなければ
10万単位での臨時徴収はありそうです。

63歳の現在、あと20年住むとして築50年にもなれば
立て替え問題が浮上してくるでしょう。
そのときどういう問題が起こるのか?怖い感じがします。

管理費13000円を永久的に払い続けなくてはならないわけですが
すでに管理費を払わない、払えない家が60戸ほど出てきて
団地管理組合は弁護士を頼んで強制執行に踏み切りました。
親が亡くなって子が団地に戻ってこないという空き家状態で
住んでもいないマンションの管理費を子が支払わなければならない
状況になっています。
子にとっては負の遺産、ということでしょう。

我が家もこどもがここに戻ってくる可能性はなく、
このままこの家を持っていて子に遺産として残せば

住みもせず、老朽化して貸家として家賃収入を得ることも難しいこのマンションの
管理費を負担させたり

大規模修繕、立て替え問題に巻き込むことになり
大変な負の遺産になってしまうのではないかと危惧しています。

表参道の同仁会アパートや都内の人気ある地区だったら5階建を10階建てにして
増えた戸数を分譲しその代金で建て替え、ということもできるでしょうが

このニュータウンだけでも総戸数何千戸何万戸、
全国ではどれだけあるかわからない団地が一斉に建て替え時期を迎えて
しかも少子化で必要戸数が減少していく中、すべてそのやり方で建て替えが
できるとは思えず大きな問題になるのではと思います。


便利な場所なので住み続けたいのですが
その場合、
建て替えになった時は(もう売れなくなっていると思われる)放棄?できるのか
土地の持ち分の代金で決済できるのか
御存じのかた、教えてください。

いまここを売るのは買ってくれた人にそれらの問題を押しつけて逃げるようで
こころ痛むし、まったく困っています。

閲覧数
496
拍手数
0
回答数
9

回答 9件

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

今後マンションの建て替え問題が各所で起きると思います、世田谷の1等地で公団が最初に建てた分譲団地建て替えが住民の賛成数5分の4に達せず流れました、駅から3分緑も多く環境抜群・・所有者が1戸建てに移り住み賃貸に出ている部屋も多くエレベーターが無くても高額で売れるし賃貸でも借り手があります。これ等は修繕で繋ぎ資産価値もそれほど下がらない物件ですが大方は築30年位から建て替え計画に入り修繕積立金が多いほど売却も上手くいくと考えます、管理組合に問い合わせ総会で話が出ているか聞いてみては如何でしょう、高齢化社会が住宅の形態に変化を及ぼす事は確実で各自が最後はどうしたいのか?元気な今、考えるべき時です。身内で千葉の分譲団地に住む者は建て替え時、当初高層化するので資金ゼロと言われ安心していたら世情の変化で700万の資金を要すると言われ売却も考えて居ると申してます・・相続する立場からは老朽化した物件より新築した物件を・・と・・どちらにしても試算をシッカリして判断を・建て替えが上手くいくのは住民の結束が必要になると思います。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

東京の多摩ニュータウンの一部が 建て替えに入ったようです。 分譲ですから ご質問事項を解決している筈です。 これなど参考にしては 如何ですか ??

昔 耐久性の劣るのは 学校と公団の建物だといわれてました。 今の時代に そんな事はありますまい が。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

正確な回答になっていないのですがマンションに関してこんなことがありました。

マンションを売っている業者の友人がマンションを買っていなくて賃貸に住んでいます。今後、人口が減少していくなか、マンション余りになり財産価値は無しということです。

義理の妹が中古マンションに引っ越すというので、部屋を見に行きました。広島市内の一等地です。「年収がこれくらいだし、子供の年がこれぐらいだから家賃はこれだけ」と言っているのを聞き、「家賃」なので賃貸です。しかし、「年収・子供の年」によってマンションの家賃が変わる?そこで、料金表を見てみましたら広島市の運営でした。聞けばマンションを国が買い取って市に業務を委託させているようなのです。駅のすぐそばの3LDKで家賃は55000円です。料金表には市内にこのようなマンションが10軒近くありました。

私はこれを聞いて新築マンションを買って死ぬまで住むことはあっても、中古マンションを買うことは絶対にしないと思いましたよ。

正確な回答になっておらず、まことにすみません。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

築年数が40年・50年になるとご指摘のとおり建替えの問題が出てきます。そのため、建替えをスムースに行なえるよう所要の法整備がなされています。
質問者の方がお住まいのマンションは団地のようですから、管理組合も団地管理組合だと思われます。この場合建替えの合意形成は単棟のマンションより困難が多いですけど、立替に反対の場合は買取請求できますし、建替管理組合が設立されれば組合が売渡請求することもできます。
当然、建替え決議がなされる前に売却することは可能ですし、ローン返済が完了していれば売却額が手元に残りますのでそれを資金に新たな家を探すこともできます。
購入した時の価格より売却価格が下回れば、売却損が発生しますから、その差額は確定申告をすれば税金還付が可能になります。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
やっくんさん、
専門的なご回答をいただき、ありがとうございます。
見通しがはっきりしてきました。
やはり非常に混乱しそうなので子どもにとばっちりが行かないように
決断しないと、と思いました。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

私は新築マンションの設備をしている会社に勤めています。
サブプライムローンが起こり、新築は見込めないと思いマンション管理士、管理業務主任者、設備設計建築士を取り、、司法書士の勉強をしています。
指摘の通りの問題を解決策として、昨年関係法律が整備され、今年の5月1日から施行になりました。マンションの維持管理、建て替えが円滑に進むように人材育成をしています。建築に掛る部分(主幹業務の一部)が再委託出来るようになりました。これにより管理業務主任者を持つ建築士がこの業務に参入できることとなりました。

質問の答えですが不安なら早めに売却をした方がよいと思います。住み続けたいのなら住み続けた方がよいと思います。5月1日から各管理組合は修繕計画を立てなくてはいけません。近々、組合から説明があると思います。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

補足

試験に合格したのは昨年、登録証明書をまっています。
司法書士は来年受けます。20ヶ月コースで、

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
シルクロードさん、ご回答ありがとうございます。

そうでしたか。安心しました。
立て替え(または取り壊し)も視野にいれて管理組合が考えていくのですね。
放っておいては大問題になると思うので。

いろいろな資格をとられて、すごいですね。がんばってください。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

建て替えの時に組合の資産と区分所有の権利変換をします。
建て替えに参加しない人は建替組合から売り渡し請求がされます。
そこに至るまでの修繕計画を提示しなければならなく成りました。
従前のマンション管理士では出なくなったので、建築士が参加できるように改正されました。
建替えの時に老後のための住処として面積を小さくして拠出金を少なくすることも出来ます。
当社では横浜の物件の立替の設備工事をしました。
気に病むよりは情報です。そして早めのたいしょです。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

建て替えは大変エネルギーの要る作業だと思います。
建て替え組合は従前の区分所有者と事業に関心のある相当の経済的裏づけ、社会的信用のある者、(法人も含む)が参加できますから、実際はデベロッパーが区分所有権を取得して建て替え組合を運営します。
しかし、あくまでも運営の主体は組合ですから合意形成が必要です。弁護士と不動産鑑定士をつけなければ為りません。実務は管理業務主任者・建築士・司法書士が行なうことと為ります。
建て替え組合には参加、不参加と条件次第では参加が有りますから、条件が合わなかったら議決権を買収しているデベロッパーに売り渡せばいいと思います。
また、東京六本木辺りの老朽化マンションは殆どが居住者が居ない所もあるそうです。用は資産価値ですね。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

建て替え時に放棄すればお金になると思います。損得勘定で損する感じになる公算大だと思いますが(^_^;)

買い手がいるなら売るのに全くの問題なし!だと思います(*^_^*)築年数を考えずに買う人はいない。そう理解していいです♪

戸建て住宅にしても、アパートなどの低層集合住宅にしても、マンションにしても、商業ビルにしても、建築物の大小問わず、計画性が無くて維持管理と理建て替えのサイクルが破綻している手の付けられない物件も存在すると思います。破綻してれば、上に建った建物は無価値の不動産と評価されると思います(+_+)

しかしながら、どちらかというと維持管理を放棄している戸数は戸建て住宅や低層集合住宅の方が圧倒的多数になると想像します(想像です(^_^;)。まぁ、絶対数が違うしねw

「計画性が無いと、ダメ。」これはマンションに限った話では無く、全てにおいて言えることですね。
13000円を30年で、500万弱。戸建てだって、低層集合住宅だって、無料ではありません。この位かける場合もあると思います。月々積立てて無いだけですね(^_^;)
賃貸や老人ホーム、施設だって月々の支払いは必要です。維持管理は全ての建物に必要です。

したがって、「計画性のある物件である」という基本的な考え方に沿えば、この質問の答えは「基本的には心配ない」になります。

自分がどのような性格を持ったマンションに住んでいるのか?先ずそのことを知ることが良いかもしれません。
直接的問題解決は、まず、管理している所(団体)に聞くのが一番ですね♪マンションなら、10年後、20年後の計画はどうなってるの?そう聞くだけです♪

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
TOMさんお返事ありがとうございます。

そうですね。管理組合は大規模修繕のことは言っていますが
立て替えのことはどうなのか、聞いてみます。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

20年前にマンションから戸建に買い換えましたが駐車場のスペースはあるので困りませんが修繕、維持費用が掛る事は同じです。

すべて自分でやらねばならず高齢化したらできるか同じ不安を抱えています。

>買ってくれた人にそれらの問題を押しつけ<

時価相場で売却できたとしたら購入者は承知の上ですからそこまで考える必要はないと思いますが。
「問題」も価格に含まれます。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
果欄さん、ご回答ありがとうございます。

まあ、買った人の責任というのもあり、ですが
わたしもそこまで考えていなかったので
若い人はもっとそうだろうと思い・・・。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

どうされたいのかよくわかりませんが。。
子供さんが受け継ぐ受け継がないは、ご本人が決めることです。

あなたが処分する場合、買った人が考えれば済むことまで心配するなんて・・・ありえないことです。
(車に置き換えて考えてみたらどうですか?下取りに出した車にそこまで心配します??)


今のマンションが気に入ってるのであれば、壊れるまで住めばいいし。どこか他に転居したいのであれば、そうすればいいんじゃないんでしょうか?

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
シュウさん、ご回答ありがとうございます。
子供が相続放棄した場合、
マンションは国が引き取ってくれるかも、ですね・・・・?

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

>建て替えになった時は(もう売れなくなっていると思われる)放棄?できるのか土地の持ち分の代金で決済できるのか御存じのかた、教えてください。


そんなこと気にしだしたらキリがない。

以前でも、転勤族とお金がたまった人々は当時憧れだった公団住宅から一軒家に引越していった。

 そして、何となく残された者と所得のしくない若い世代に置き換わっていく。 都会では最後はスラム街となって終焉。 地方では歯g抜けたようになって、最後は軍艦島の建物と同じ運命だろう

 一軒家でも田舎へ行くと廃屋が至る所にある。

我が家の管理費もマンションの立替までは入っていない。問題だろうけれど、我々は死んでいくので、子供に遺産相続させないことだ。

>いまここを売るのは買ってくれた人にそれらの問題を押しつけて逃げるようでこころ痛むし、まったく困っています。
 

相手側がそれでも良いと言う契約ですから心配することないよ。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
ワヤさん、ご回答ありがとうございます。

ほんとうに田舎では隣近所の人たちがここ数年でどんどん逝去して
空き家だらけになっています。

遺産相続させないということはすべて相続放棄、
不動産だけでなく他の現金などの遺産も相続できないのですよね?

関連するお悩みはこちら

回答受付は終了しました
回答数 4

住宅ローン清算に関して

どなたかアドバイスを、25年ローンで中古住宅を手に入れましたが住んで7年目の今年訳けあって住宅を処分し実家に住むことになったのですが銀行に一括清算の金額を聞きましたら10年固定ローンですから10年未満の清算は支払い明細どうりの現在の残額でお願いしますとの事 でした...

回答受付は終了しました
回答数 4

約束手形の紛失

ここに文章平成13年9月3日にもらった80万の約束手形が不渡りになり、振出人から月々返済をしてもらって今日に至っています。 残金はまだ50万ほどあるのですが、こともあろうにその約束手形を紛失してしまいました。振出人から再発行してもらうわけにもいきませんので、銀行...

回答受付は終了しました
回答数 3

林業再生って可能?

ニュースをみてびっくりしました。 たんぼを売る時は農業委員会とかいろいろ規制があって売りにくいけれど、山林って簡単に売れるんですね。 北海道砂川市では、すでに、広大な森林が外国資本に買収されているそうです。  これで、日本の林業再生なんてできるんでしょうか?

回答受付は終了しました
回答数 6

もしかしてフェイクマネーかもって時

先日、とあるパーキングで料金を払いました。 300円ですので、100円玉を3個。 どうしても精算機に受け付けてもらえないモノが1個。 別の100円玉を投入してでました。 帰宅して受け付けてもらえなかった100円玉をよくよく見ると わりとあたらしいもののような印象...

回答受付は終了しました
回答数 7

乗用車の修理代金支払いについて

乗用車の修理代金の請求が来るのですが・・・払うべきなのでしょうか。  1) 古い乗用車です。 6月に、自動車修理会社Yで、新しいバッテリーに交換しました。  2) 4日前の朝、エンジンが掛からないので 修理会社Yに電話して来てもらって、Yの人が車のボンネッ...

回答受付は終了しました
回答数 5

ちいさな店舗を持ってます

カフェ、駄菓子屋、塾、治療室など、色々してみましたが、ビジネスセンスなしというのが判明。駐車場が1台分しかありません。スーパーの前ですが、停めるといい顔はされません。貸してくれと言ってもダメでした。良い場所らしですが、うまく活用できていません。資金もなくなってきま...

お悩みQカテゴリ一覧