マンション購入について

ズバリ管理組合の役員経験者の回答が知りたいものですね。　　建物もそうですがマンションは「管理」を買えと言われています。　　居住者間の問題が多々あるかと思います。　　特に取り壊し・再建築でトラブルと動きが取れないとも聞きます。
質問の趣旨とは離れますが、こちらもお聞きになったらどうでしょうか？

私が住んでいる団地は昭和40年から42年に建てられました。
賃貸部分と、分譲の建物がります。

6畳、6畳、3畳、6畳の台所、バストイレ、700万位で売りに出ています。

そこを娘は持ち主から借りて住んでいます、家賃は58000円。
大家さんは28000円ほどの管理費と修繕積立金を払っていますから、実収は3万程でしょうか。

私は賃貸部分に住んでいますが、県営なので家賃は25000円ほどで、管理費も積立金もなしです。

両方に言えることですが、毎年どこかしらメンテナンスしています。
分譲の方は今年は外壁の塗り直し、階段やドアの修理など。
賃貸の方は、窓の取り換えや、台所の床張り替えなど。

配管は外付けできるものはすべて新しくしてあり、中にある管は使わないようにしました。
外付けにできないものは時々どこかで水漏れするので大騒ぎになります。

それでもここは県が建てたものなので、かなり丈夫に建ててあります。

民間だとどこまで丈夫に建ててあるでしょうか。
コンクリートの建物が何年もつかではなく、どのように建ててあるかなのです。

それまでどのくらいきちんと手を入れているかなのです。

買う前にそこのマンションの人に聞いてみるとか、ご近所で聞いてみるとか、した方がいいですよ。

人に貸してもそんなに古いところでは家賃もそんなに取れませんから、良く考えた方がいいですよ。

私も　同じようなマンションを買おうとしてます。
値段も同じぐらい。　公団の分譲です。

古いので色々不安もありますが
立地　値段　が気に入れば
（私の場合は図書館に隣接）
買われたら？

たぶん我々が生きてる間は立ってると思う　笑

耐震性の問題もありますが、設備の耐用年数もチェックが必要です。

設備システムの耐久性を考える場合、機器・器具類と配管・配線・ダクト等の搬送部材とに分けることができます。
設備は、一般的に建築（構造物）に比べて寿命が短く、建物の寿命による立替までの間に、何回かの修理や更新が必要となります。
機器や器具類は通常目に触れるところにあり、日常使用している中で異変や故障に気が付き、修理や交換・更新が比較的しやすいが、「搬送部材」などは建物の床、天井、壁等に隠蔽されており、その痛み具合になかなか気がつかないことが多い。
特に「設備配管類」は、用途や材質によって耐久性に差が見られます。
主な配管類の耐用年数の目安は〜〜

・　給湯器（電気）ー・−１０年
・　給湯器（ガス）−・−１０年
・　（SGP）排水　ー・−１７年
・　（塩ビ管）排水ー・−３０年
・　（CIP）　排水ー・−　２５年
・　給水（塩ビ管）　・−２０年
・　給水（SGPW）ー・−２０年
・　給水（SGP-V）−・−２５年
・　SUS管（給水・給湯）・−３０年
・　銅　管（給湯）　−・−２０年
・　FRP製受水層ー・−　２０年
・　鋼板製受水層ー・−　２０年
・　揚水ポンプ　　−・−　１５年
・　消化ポンプ　　−・−　２５年

設備に関する基本情報の収集・整理が大切です。
・　どのような材料・仕様で造られているか。
・　何年間にわたり使用しているか。
・　メンテナンスや改修が行なわれたか。
・　現在問題なく使用されているか。
〜〜の四点を整理することが大切です。
特に、住宅品質確保促進法で既設住宅の「性能評価」を行なう場合を想定して、設備に関する基本情報を整理しておくことは必要不可欠です！
設備の中でも、ガスや電気についてはガス会社や電力会社が現場の定期検査を行なっていることから、その意見を聴取することが可能ですが、給排水・給湯設備と換気設備などについては独自に調査をしなければなりません。
また、建物全般の「劣化診断」を専門家へ依頼されれば問題の解決への早道であることを記憶下さい。

マンションの寿命は５０年や６０年以上はあるでしょう。公団の賃貸住宅は５０年程で建替えられているようです。これは賃貸物件で、持ち主が一人だから、５０年で建替えられるのです。

一般の分譲マンションは、建替えには、居住者の５分の４の賛成が必要なので、簡単に建替えということにはなりません。５０年以内に建替えることなどありえないでしょう。

しかし長く住み続けるには建物の維持、修繕が必要となります。管理費は１８０００円ということですが、修繕積立金はいくらでしょうか。またマンション全体の修繕積立金の残高はいくらでしょうか。この金額が不足していれば、大規模修繕の時に、費用をまかなうことが出来ず、足りない分は修繕積立金の大幅値上げや、居住者への一時負担をお願いすることになります。このような負担を考慮して３００万円が安い買い物なのかです。

もう一つ誰も考えない視点で考えることです。今回の場合なら誰もが２DKの物件ということしか考えていないのです。しかしマンションには土地の共有持分というものがあります。土地の持分が何坪あるのか。それに対して一坪の地価を掛けてみれば、持分の土地の価値が分かります。それが３００万円を超えていれば建物をこわしたとしても価値は残ります。

鉄筋コンクリート建築物の法定耐用年数は60年ですが、30年前後で立て替えてるのが多いのです。　特に昭和58年以前の旧建築基準法で建築したものは、耐震性に不安があります。

マンションと記載してるので、構造は（鉄骨）鉄筋コンクリート造として想像すると・・・

その手の話には、50年説というのがありますね(^_^;)
都市伝説的に(笑)

鉄筋コンクリートとしては60年説も仕事柄でよく聞きます。

回答としては曖昧ですが、築38年となりますと、
維持管理の履歴の内容と個々の現状の状態によっては、かなり厳しい場合と、まだまだいけそうな場合とバラツキがあると思うので、とりあえずきちんと「手を」掛けた物件なら50年。

・・・ってことでいいような気がします(^_^;)

また、他の方の回答にもありますが、昭和56年を境界にそれ以前の建築物は、耐震に対する建築基準法が古く、悪い方に線引きされやすいということも情報の1つとして知っておきたいところだと思います。（東北地方の震災では、こういった物件の1つが、あと10年以上を夢見て大規模修繕工事を行ってすぐに震災で傾いて全壊判定という事実もあります）

また、古いマンションが多い関東なんかだと、近年中にマンションで50年越えが乱立してきそうなので、50年以上を視野に入れた維持管理の技術がいっぱい出てきそうだ・・・・とも思います。

・・・・おっと。結論があやふやだ(笑)

所在場所にもよりますが管理費が高いですね。
人に貸すのも場所と家賃次第なのではないでしょうか。

因みに私は愛知の田舎で同じ様な物件に住んでいますが
管理費は一万円です。

建物はどれくらい手入れをしているのかで変わると思います。
私の所は十年単位くらいで外壁などの塗装などしています

まあ今住んでいる所は震災でもなければ私が旅立つ位までは
大丈夫と見ていますが…。