代々に渡る土地の相続

何代か前はそうですね。
長男筋だった親戚は広大な土地を所有しています。
こちらは猫の額です。
でも、私たちにとっては貴重な財産。
どうするのがいいのでしょうね・・・。

土地は自分達は住んでいなくて、一切管理会社に任せています。
都会の街中なので、狭いけど、評価額は高いのです。
遺留分を現金でといっても、払える現金はありません。

しまいには売らないといけなくなるのでしょうか・・・。
ご先祖様に申し訳ないです。

＞都会の街中なので、狭いけど、評価額は高いのです。

ということでしたら、「信託」という方法があります。

委託者（所有者）が、受託者に財産を委託して、
委託者は、その不動産を、例えば賃貸に出すなどして運用管理し、
受益者がその利益（賃料などの受益権）を受け取ります。
受益者（賃料を受け取る人）は、委託者（所有者）が自由に決めることができますが、この場合は受益者＝委託者（所有者）とします。

信託にしておけば、所有者が亡くなっても、相続で分ける必要はなく、受益者の変更をするだけです。


例えば３人（ABC)で持っている土地があるとすると、
３人で信託銀行と信託契約をして、その土地を委託した、とします。
このときに、土地の名義はその委託者（信託銀行）名義になりますが、委託者が自由に処分できるわけではありません。単に預かっているだけですから、実際に処分する権利は、契約で決めますが、普通は受益者（ABC)になります。

委託者である信託銀行はその土地を賃貸に出して管理します（どういう風に運用管理するかは信託契約の内容によります）

出た利益は、ABCの３人で分けます。分け方も平等にするか、割合を変えるかは、契約で自由に決められます。

その後、Aが亡くなっても、土地の名義をAの相続人（DE）に変える必要はなく、受益者をAからDEに変更するだけです。
（ただ、相続税は基礎控除を超えれば、通常通りかかります）
BやC、DEが亡くなっても同じ手順を繰り返すだけですので、土地の共有持ち分が変わったり、分筆して小さくなったりということがありません。


万一、受託者である信託銀行や信託会社が倒産しても、信託財産は、分離されて守られます。

最初の契約時に、受益者全員の同意があれば売却できる、というように決めておけば、受益者の話し合いで売ることもできます。信託契約を終了させて、元の所有者や受益者の名義に戻すこともできます。

受託者は必ずしも信託銀行や信託会社でなくても、業として受託するのでなければ、個人でもできます。身内や知人で信用できる人に頼むこともあります。が、不動産の価格が高い場合には、管理や事務が面倒ですから、多少費用はかかっても慣れている信託銀行や信託会社の方がいいかもしれません。

一度信託銀行に相談してみてはいかがですか？

管理会社に任せているので、信託ということになるのでしょうか？
兄弟の間はいいのですが（おそらく）、次の代になり、受益者が増えてくると、そのうち揉め事が起きそうです。