中古住宅の購入について

私は数年前に築３０年ほどの住宅を買いました。
趣味的に買ったような・・この土地に住んでみたかったような
修理が必要ですけど２００万円くらいかかるので放置です。
いくらお金をかけてリホームしても築３０年は変わりません。
ＣＭでやってる５５０万円の家でも建て替えたほうがましかと思っています。
このまま住むとしたら使い捨て住宅と思って住みます。
原則的に家に投資はしない主義です。
回答になってなくてごめんなさい。

築２５年の中古住宅を買って、１０年が経過しました。

購入時に留意したのは３点です。
?、モルタルなどに大きなクラッカーが生じてないか、
　　柱や立てつけのゆがみはないか。
　(二階の窓にたわみがありましたが、１階はセーフなので良しとしました)
?、床下部分にシロアリ業者に潜ってもらい、被害が無いかどうかを確認。ＯＫでした。
?、雨漏りの有無をしっかりと確認。ＯＫ．

この１０年間での予想外のことは、
埋没した水道管が破裂、一か所は業者に修理してもらいましたが、他の箇所にも生じ、思い切って水道管を地面より上に露出配管し直しました、費用が２０万。

そのほかは不具合は生じていません。
一生住むつもりなので、外壁塗装などのメンテを行いました、あと３０年は塗り替えません。
良い買い物だったと思っています。

住宅品質確保法による”住宅性能表示制度”があります。
この制度は以下の３本の柱で構成されています。
?新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を「１０年間義務化」すること
?様々な住宅の性能をわかりやすく表示する「住宅性能表示制度」を制定すること
?トラブルを迅速に解決するための「指定住宅紛争処理機関」を整備すること
検査・評価は、国土交通大臣が登録した第三者機関である登録住宅性能評価機関が、選任した評価員（建築士等）が、評価を行います。
評価結果は、現況検査・評価書（住宅品質確保法上の建設住宅性能評価書に該当します）に示されます。
万一のトラブルにも専門機関が対応してくれます。
?住まいの劣化や不具合がわかります
?住まいの性能がわかります
?安心・納得して既存住宅の売買ができます
?適切な維持管理や修繕・リフォームに役立ちます
?すべての住宅が対象です
?申込はだれでも可能です
住宅性能表示制度の詳しい情報は、以下を参照
住まいの情報発信局 URL http://www/sumai-info.jp/
国土交通省住宅局住宅生産課 http://www.mlit.go.jp/

私の家は、築１８年で某有名住宅建設会社で建ててもらいました。
良かったことは、それまで家内の父に建ててもらったところを完全に解体して、新たに、地面が以前、ハス畑であって軟弱でしたが、基礎にコンクリートパイルを幾つか打ってもらったことと、二階の壁の上のほうまで、シロアリ対策で、薬剤を塗布してもらったことです。

築３７年ということですが、想像で言っているのですが、縁の下を信用のある建築士などに良く見てもらって、シロアリ対策の薬剤散布を十分にされたらとも思います。

私の住む富山県では、山間部に築数100年以上の立派な家屋集落があります。建築材料、手入れの仕方も大切でしょうか。

まず、これだけ回答があるのに
何のお礼、コメントがないのはどうしてでしょうか？

私は別の角度から・・・
リフォームと簡単に言いますが
テレビに出てくるような「匠」に会う可能性は
ゼロに近いと思ったほうがいいでしょう

悪質なリフォーム屋に会わないよう気をつけてください
ご近所の方に、評判のいい工務店を尋ねて
リフォームを依頼するのが一番安心かと思います

築37年では、やはり住んでも10年くらいが一般的でしょう。
そう遠くないうちに建て替えが必要になると思います。

建築士でも家を建てた事の無い人がゴマンと居ます。
あまり資格にとらわれないほうが良いでしょう。
１級建築士でも、構造計算出来ないのが７割もいたので、新たに構造建築士の資格が出来たくらいですから。
私も資格がありますが鉄筋だけで、木造は一度も経験がありません。
友人に相談されても、ハッキリ言います、鉋削りもできません、ペンキも塗れませんと云います、資格だけです、仕事は協力会社の職人さんが仕事しますので。
結構資格馬鹿が多いのが建築の世界です、テレビで見たのはあまり参考になりません、私もTVみてますよ。

私は近所の古い大工さんのほうが気が利いていると思います。

ついでながら私は、文学部卒業しました、資格を知った高校の同級生が驚いています。
腕の良い職人は、忙しくて試験を受ける時価がありません。

パニックになるようなら止めたら良いのでは

実家の近くなら土地勘はあるでしょう
不動産屋さんを３軒回って意見を聞いてみては
その結果を教えて下さい
それに対してアドバイスをします
私のHDは平仮名でかたくらです

元不動産業者で建築士の資格もありますが、皆さんの言うとおり建物評価はゼロだと思います。

でも木造の建築物と言うのは意外と丈夫なもので、直せば何時までも済めます。
しかもコンクリートの建物と違いリフォームが容易に出来ます。
多少費用がかかっても快適かどうかは別にして十分マダマダ住めます。

かなり大きな地震でも木造住宅は滅多に潰れません。
経験上シロアリで土台が半分腐っていても壊れません。
木造住宅の場合は阪神大地震のときも倒壊よりも火事の方が心配なのです。

私ならそのままあまりお金をかけず住みます。

リフォームもホームセンターで資材を買い、自分で直せるところは直して住みます。

築37年は住宅価値はゼロと考えてください。できたら解体して小さな家を建てられることをおすすめします。
交渉は解体引き渡しか、解体費値引き化で交渉してください。
住めるだけ住んで解体建て直しも選択肢です。土地の建蔽率や容積率道路の接道状況（最低２M以上）なども確認してください。
リフォームしても耐震に問題が残りますし、その後もあちこちのリフォームが続いてゆきますので、買取後10年以上住まうようでしたら、リフォームはやめられたほうが賢明と思います。

古い物件の問題点として、

１、土地の境界は明確になっているかどうか。。。境界標が昔はあったとしても、途中で抜かれたり、埋まってしまったりすることがあります。そうすると、将来、境界がトラブルになる可能性があります。境界標がない場合には、まず役所と交渉して境界を確認し、その後に隣り合うすべての方と立ち会いをしてもらって確認する必要があります。測量費用もかかります。

２、道路付けは法定どおりかどうか。。。４メートルの道路に２メートル接地しなくては家を建てることができません。昔は、４メートル以下でも建ちましたので、既存の建物をそのまま使用するなら大丈夫ですが、建て替える、売る、担保にしてお金を借りる、というときに、困ることがあります。

３、２と同じようなことですが、接道だけでなく、昔は、建ぺい率や容積率違反でも家を建てることができましたが、今は違反建築には厳しいので、建ぺい率違反で建てられていると、再建築する場合には、今よりもずいぶん小さい家しか建てられない場合があります。

４、また、場所によっては、本来建てることのできない、市街化調整区域に建っている建物だったりします。

５、他の方もおっしゃるとおり、耐震についても確認した方がいいと思います。

６、田舎の方だとたまにあるのですが、道路だと思ってつかっているけれど、実は他人の土地だった、とか。

７、水道管や都市ガスのガス管は、どこを通っているか。。。他人の土地を通っている場合には今後も問題なく使えるか（覚書や合意書などが残っているか）も重要です。水道管が古くなって交換しようとしても、その土地の所有者の代が変わって、使用料を払えとか、場合によっては、自分で本管から引き込む必要が出てきたりします。

接道に問題があったり、建ぺい率や容積率に問題があると、結局、売ろうとしても売れないことになります。
自分が死んだ後も売れなくて固定資産税だけを払い続けることになる可能性もあるわけですね。

リフォームをして売ろうとしても、そもそもが違反建築だとすると、買いたいと言う人が出てきても、住宅ローンは通らない可能性があります。

売主が業者なら、その業者にリフォームの件も含めて、確認すればいいと思いますが、売主が個人の場合にはよくわからないかもしれませんから、仲介業者に確認するしかありませんが、しっかりしていない業者さんの場合には、ちょっと不安が残るかもしれませんね。

築37年じゃ耐震はおろか基礎部分の
チェックや天井、壁材、床、水回りの
交換が必要になると思いますよ
今時の新築物件は杭を打ち込んで床下は
コンクリ−トでキレイに流し固めてます
某ＴＶ局のビフォーアフター並の工事が必要
それなら、美川憲一のＣＭでやってる
555万の家を建てたほうが安いかもね

築37年
昭和56年以前の建物ですから耐震構造ではないです。
住むには耐震構造にしないといけません。
一度専門家に検査をお願いして　リフォーム費用の
見積が大事かと思います。

リホームをして使うならば　設備・躯体の検査の経験豊かな建築士を（大手業者で検査内容に不備があった場合補償保険を具備している法人に所属している）を　探してください　全国に相当数あります　　そして施工業者は　建築士の紹介ではなく　（本来このような建築士は施工業者を紹介しません。。。。不正防止のためです）大手リホーム会社の相見積がいいです　　めんどくさくて　経費も掛かるようですが
素人で　相手が中小零細の場合　瑕疵があった時　後悔と泣き寝入りしかありません　　中古住宅は地盤、躯体、設備など　とても難しく　大手の暖簾に頼ったほうが無難で結局は安くなります　　売買交渉はそれらを参考に　時間をかけてしたほうがいいと思います

実家の場合ですが。
同じような物件を購入しましたが、最初からリフォームは視野に入れませんでした。

何しろお金がかかりすぎるのです。

住めるだけ住んで、その後に建てなおしました。

いろんなことにお金をかけるより、最初から建てなおすということの方が賢明ではないでしょうか。

築３７年であれば価格も土地代だけだと考えるのが自然では？周辺の坪単価で割り出し値段も安く交渉すべきではと思ってしまいます。
建築家に事前に見ていただき判断のヒントを得る事は大事ですがリフォームまで視野に入れる必要はなく別々に考えるべきです。
私でしたらこの段階で長期修繕計画を立てるか建て替えを視野に入れ資金計画を建てます。
家は手入れ次第で結構もつもので周辺の環境、地盤の方が購入時に気にしなければならない事だと思います。
診断の建築士は手抜き工事を見極められる方を選ブ事です。

住宅もクルマと同様で「築年数」で評価されます。購入後いくら修繕してもそれが評価額にはなりません。
築37年というので評価額改善は端から無視されていると思いますが、築37年のクルマを購入すると思ってください。
築37年はその当時の建築基準法で造られているので地盤もベタ基礎工法でもなく、柱もそれなりに耐久が傷んでいると思います。それに修繕費をかけるならば、より新築に近い建物を購入した方がはるかに割安になります。
マイナス面を言いましたが、それを覚悟して購入すれば意外に良い選択になる場合もあります。

購入前に第３者の専門家にチェックしてもらうのは賢明な判断です。
木造一軒家かマンションかでもかなり状況がことなりますが、購入後のリフォームでどうにかなるのは表面だけです。
雨漏りやシロアリによる土台、躯体、屋根裏などへの影響がどの程度か確認しないと怖くて購入できません。
一軒家で管理が悪い場合、修繕費がとんでもない価格になることも。
無名ブランドのマンションの場合も同様のケースがあります。
マンションの場合は管理組合の議事録をチェックしておかしな動きがないかを確認する人もいます。

中古一戸建てのチェックポイント
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