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よくあるご質問

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ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

マンション管理組合について

[その他]

マンション管理組合のあり方についてお尋ねします。
当方のマンションは区分所有権者は約50戸、理事会役員は5名で、原則月1回夜に理事会を開いています。
自主管理ですから、議事進行などすべて理事長中心で、管理会社担当者は資料作成等の補佐やアドバイスをするだけです。
平日日中は管理人がいますが、棟内掲示物や配布物の指示や許可、業者との応対など、理事長がすることも多々あります。修繕工事についても、理事長が中心になって対処します。
次期役員を依頼して回るのも理事長の役目で、当マンションは、高齢、病気、介護、仕事などの事情を抱えた住民が多く、役員の中でもとりわけ理事長選任に毎年苦労しています。
順番に当てるという方式を採っているマンションにお住まいの方に、そのノウハウ(管理組合業務のあり方、トラブル回避の方法など)を、お伺いしたいと存じます。

(1月31日 19:34 追記:)
早々のご回答に感謝いたしておりますが、質問の仕方が悪かったようです。管理委託会社や修繕工事について不満があるわけではありません。
ただ、歴代理事長が一家言持った方が多く、「管理会社任せにしない」という方針で、理事長の責任が大変重くなっています。
かつての理事長経験者は高齢・病気になり、新しい人に依頼しようにも責任の重さに尻込みされているのが現状です。
毎月の理事会も勤労世帯の方々の負担になるので、『年数回の理事会で、業務は管理会社丸投げ、理事長は輪番制』のような方式はとれないものかと、ご相談致しました。
そのような形態のマンションにお住まいの方に、アドバイスいただけましたら、幸いです。

(2月5日 10:30 追記:)
ご回答いただいた皆様、ありがとうございました。
今月末に理事会が開催されますので、
皆様のアドバイスを参考に、議事を進めて参ります。
マンション管理士の資格、自分でも取れないものか検討いたします。

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回答 5件

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

マンションに住んで一番難しいのは、住民(区分所有者)の関心を高めることだろうと思います。
理事長の交代により運営が安定しないと管理会社もルーズになっていきます。

マンション管理士の方が回答されていますが
マンション管理士を導入されることが確実な方法だと思います。

ただ、50戸でマンション管理士2名の導入は費用負担がかかります。

マンション管理は運営方法(ルール)と建物の管理(構造)面と両方がありますので、管理士の導入を1名にするならば、一級建築士の資格を持つマンション管理士を選ばれたら如何でしょうか。

運営面の法的トラブルに関してはその都度、同じ弁護士に相談していくと、適切な助言をしていただけます。公的な無料相談も可能です。
少し込み入った相談になりますと無料相談では無理がありますので、1時間の有料相談(1万500円)を利用されたら如何でしょう。

一般的な管理運営上の法律相談はマンション管理士の方はすべてご存知です。

色々な資格を持ち合わせた管理士が、グループで活動されていて、問題に合わせて、支援していただける管理士グループもあります。

理事や委員の方が熱心に足を運ばれることが、専門家の協力を引き出す力になります。

分からないことは自分で調べ、専門家に相談する、これの繰り返しです。

そうすると問題点のツボが理解できるようになって行きます。
とにかく根気よくです。
そうするときっと協力者がでてきます。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

マンション管理士は弁護士のよな業務独占ではなく、名称独占になります。

基本的にはグループを作り、そのグループの協力者として一級建築士や弁護士とも情報交換をしています。

管理会社及び再委託会社のマンション管理に係る運営業務や保守点検を立会い適正に業務が施行されているか監視をし業務内容を精査します。
その結果マンション管理運営業務が円滑に行われ、管理報酬若しくは委託管理費の削効果も発生するようになります。
マンション管理士が2人であってもそれほど報酬は高くはならないと思います。
もしかして高額なときは、誰かにバックリベートを支払っているかなって疑って下さい。
なお、協力関係にある一級建築士にいつも聞かされていることがあります「一級建築士には構造計算が得意な人、意匠設計が得意な人、それから現場で指揮して完成させることが得意な人に分かれるんですよ」ってね。
そのマンションに住んでいる方が勉強して、マンション管理をするのが一番です。期間契約して、知識を吸収する方法も良いと思います。
まずは、理事対象者、理事長対象者を増やすことだと思います。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

マンションに住んでいるマンション管理士(ほとんどボランティア)です。
正体がばれるので投稿したくなかったのですが、あえて投稿しました。
平成16年にマンション標準管理規約が国土交通省により公表されました。
区分所有法第3条から マンションの「管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」については・・・同法の規定に反しない限り・・・個々の管理組合において広く“規約”(管理規約)で定めることを認めています(同法30条31条)
同法は区分所有者全員が、規約自治の原則に従い、共同して適切なマンション管理を行っていくことを期待しています。
解決するのに一番よい方法は管理規約を変更し、理事長は理事の互選により選出し、理事の資格には区分所有者、区分所有者と同居をするもの、区分所有者の配偶者、区分所有者の一親等以内の親族とすれば如何でしょうか?
ちなみに私の住むマンションでは2親等までとしています。
なお、居住者であれば理事会に出席することを認めています(議決権は付与しません)。
二番目としては、マンション管理士2名を顧問とすることをお勧めします。1名だと独善的になりやすいこと、管理会社や再委託会社と対等以上の立場に立てます。理事長の負担はかなり軽減されます。

管理会社には本来助言する義務がありますが、訊ねられないことには答えられないと逃げるところが多いと思います。
管理会社に報酬に見合う働きをさせるためには、マンション管理士に依頼するか、管理組合連合会にいって勉強しながら支援を受けるのが良いと思います。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

私のマンションは区分所有者約30戸で、理事会役員は4名、他も質問者さんのマンションと形態はよく似ています。全戸新築分譲での入居でしたので、役員選出については第一回目の理事会で階数別に4つのグループに分け、毎年立候補がない場合はそれぞれのグループから順番に選ぶ輪番制としました。入居当初の管理会社は理事会で決めたことをやらないし、途中から管理人がコロコロ変わり、管理を任せられなくなりました。二期目のときに管理会社を変更することになり、全戸の承認を得る必要があるため、当時の理事長さんが1軒ごと説明に回り、大変ご苦労されました。その甲斐あって、今ではしっかりとした会社に管理を任せています。この新しい会社を決めるときに間に入ってもらったのが、NPOマンション管理士協会です。彼らは様々なノウハウを持っていて、多少費用はかかりますが、年間1戸あたりわずかな顧問契約料で様々な相談に乗ってくれます。こういったNPO法人を利用されるのもひとつの手だと思います。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

私もマンションに引っ越してきたばかりなので、仕組みについてはよく分からないのですが、当管理組合は三つか四つのマンションの管理をやっていて、修繕はもちろん植木の選定、消毒、大掃除、水周りの点検、火災点検もすべてやってくれます。私は一階にいるので、駐車場、庭がくっついているのですが、すべてやってくれます。管理人が細かい作業をやってくれるので助かります。役員さんは苦労をされてると思いますが、月に1〜2回の議事録が回覧で回ってきます。只維持費が少々高いように思います。現状をお伝えしました。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

同じ悩みを抱えているマンションが多数あります。補修積立金不足で大規模修繕ができず困っている事例も増加しています。スラム化する前にしっかりと対策を建てないと資産価値が下がり最悪の場合は住めなくなることもあります。当初の建設会社が存在する場合は系列の管理会社を有効に利用することです。金がかかっても専門会社に管理を委託する方法を至急検討してください。公共の相談窓口を活用することです。悪い業者に騙されないようにくれぐれも注意したください。金銭的余裕があれば住み替えるが一番ですね。知人で住み替えて成功している例が沢山あります。

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