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ペンネーム:タテアキさん

メーカーさんへの 支払額について

[生活相談]

今回 持ち土地を売ることになり 名義変更まで 自分で
しました。 その後 買われる方の 契約先のメーカーさんが
間に入り 話が進む予定ですが
土地の仲介手数料を メーカーさんが 書面にて 書いてきましたが
法定では これだけですが 勉強させていただきます。と 書かれています。

不動産屋さんなどに 頼む場合は わかりますが 今回は お客様のメーカーさんが 我が家に来て どうしても おたくさんの土地を売っていただいて お客様が家を建てたいので
売ってくださいと 相談されて 売ることになったのですが

メーカーさんに 法定のどのくらいお支払いしたら良いのかと
相談させていただきます。

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回答 4件

ペンネーム:ショウさん

>持ち土地を売ることになり 名義変更まで 自分で
しました。 

もともと持っていた土地なのに名義変更した、というのはご自身の名義ではなかったということでしょうか?つまり相続登記?または住所変更登記?
…は、おいといて、


>売ってくださいと 相談されて

のときに、媒介契約を結びましたか?
普通は、その業者さんと媒介契約を結んで、その契約に基づいて仲介手数料を払うのですが・・・


3%+6万円までは、取っていい金額です。下限は「0円」です。「仲介手数料無料」を売りにしている業者もいます。売主からとって、買主から取らないとか、その逆とか。

つまりタテアキさんの方から「うちの土地を買う人を探して下さい」と媒介依頼をした場合に、仲介手数料を払います。
なにか書面を交わしましたか?


>最初に 手付金約10% 残金は契約後約30〜45日位を予定しているそうです。

これは普通ですね。
一般的です。


>固定資産税は 日割りで精算として 1月1日〜12月31日として 精算だそうです。

これも普通ですね。

ペンネーム:タテアキさん

相談者
ショウさん 早速の回答ありがとうございます

名義変更は なくなった母の名義だったものを 私の名義に変更しただけです。

>売ってくださいと 相談されて

のときに、媒介契約を結びましたか?
普通は、その業者さんと媒介契約を結んで、その契約に基づいて仲介手数料を払うのですが・・・

そのような契約はしていないです。 メーカーさんの 営業マンが来て
話だけで ぜひ 先方のお客さんが おたくさんの土地が 気に入って ぜひ 欲しいと言うので 売って欲しいのですが どうでしょう? と
では 価格とか折り合えば 考えます。 と なって 今回は 希望額を
示していただいたので では 売ってもいいです。 と 口頭の約束です。

これから 打合せして 細かいことなどを決めていく予定です。

最初は セールスの方だけでしたが 最近はもうひとり メーカーさんの 中の 土地関係の 係りの方も一緒に来られて これからはこの方を
通して 話が進むようです。

>最初に 手付金約10% 残金は契約後約30〜45日位を予定しているそうです。

一般的なんですか? 素人には なんで 残金が約一ヶ月後なのか わかりませんが しっかりとした 契約なら 心配いらないのでしょうか?

ペンネーム:ショウさん

昔、住宅ローンを全く使っていなかった頃や、最近でも、隣地の人が土地を買う場合や、安い価格の場合には、契約と残金決済を同時にやることがありますが、まず契約書を取り交わすときに手付金を10〜20%、その後に残金決済と交換に不動産の引き渡し(登記)というのが圧倒的に多いです。

民法では、契約と言うのは「売ります」「買います」という意思が合致すれば、契約が成立したということになっていますが、実務上は、特に不動産など高額のものの売買には、契約書を取り交わして初めて、拘束力がある、という慣習になっています。

今、口約束で「売ります」ということになっていますが、もし、倍の値段で買う、と言う人が現れたらどうしますか?
逆に、相手も、他にもっと気に入った土地が見つかればそちらを買いたいと思うでしょう。

不動産は高額なので、そういうこともあり得ます。というか、よくあります。

手付金は、売買代金に充当されるのですが、手付を受け取った(払った)後にやっぱりやめたい、という場合には、買主は手付金の返金をあきらめて、売主は受け取った手付金の倍額を買主に払うことで・・・つまりやめたいと言った方が手付金額分を負担することで、無条件で解約することができます(損害賠償金は要らない)。


また、土地と言うのは、「売ります」「買います」といっても、売買対象の物として確定していないことがあります。
つまり、実際に測量してみたら、隣の家が越境していたとか、公簿(登記簿)と地積が違っていた、隣地や道路との境界が確定していない・・・なんて、ざらにあります。登記簿上の面積と実測が違う場合には、その差額を精算するのかしないのか・・・測量費用は誰が払うのか、などもきちんと決めておかなければなりません。

でも契約もしていないのに、境界確定しろとか、測量してくれと言われても困りますよね?
逆にお金を払う方としても、全額払ってからなにか出てきても困りますよね?

ですので、まず、重要事項説明書と契約書を取り交わし、その契約書の中で細かいことを決めておき、問題が全てクリアになったら、残代金決済と引き渡し(登記)、と言う流れになります。問題がクリアにならなかったら、契約解除できる、としてあるのが一般的です。

さらに、買主さんが住宅ローンを組む場合には、まず仮審査を申し込み、それがOKになったら、本審査ですが、そのためには「不動産売買契約書」を金融機関に提出しなければなりません。そして本審査に通って、数日後に金銭消費貸借契約、抵当権設定契約を結んで、融資を受けますので、どうしても売買契約と同時に残金を払うことは無理です。

不動産業者が購入する場合でも、金融機関から融資を受ける場合には、契約が先で、決済は後日になりますが、現金があれば、契約・決済同時、ということもあります。

話がちょっとそれますが、地面師(不動産詐欺師)が絡む場合には、ほとんどが契約と残金決済が同時です。知面し=売主は、ぼろが出ないうちに売りたいので急ぐからです。

タテアキさんのお住まいの地域で、契約と残金決済は同時にやる、というのが普通という土地柄なら別ですが・・・

仲介手数料の話に戻りますが、
個人同士で売買する場合には、境界の確定、測量、その他細かいことは当事者で決めなくてはなりません。仲介業者が入ると、その業者がやってくれます。やってもらうためには手数料を払うことになります。

タテアキさんが、やるべきことは何があるのか、それを仲介業者に依頼するのかご自身で動くのか、そのあたりを話し合ってみては?

ペンネーム:タテアキさん

相談者
ショウさん さらに詳しく 教えていただいて 感謝しています。

大変勉強になりました。 仲介業者は 今回は ハウスメーカーの営業の方が連れてきた 方となるんですね。

仮に 自分で 動けば 仲介手数料は発生しないんですね。

今回売る土地は 造成地で 境界線も境界する 方とコンクリートで
しっかりと 全て囲まれています。 
土地の 測量した 図面も手元にあります。
土地は きちんとしています。

水道とかの引き込み口も 図面で きちんと確認できています。
1年前に 隣接した 少しの土地を売った時に きちんと測量 境界線も
済んでいます。(この 件は 自分で やらなかったので わかりませんが
司法書士さん 立会で 個別で やったようです。) 

仮に まだ 他に どんな事を 仲介業者さんに お願いするのか わかりませんが 仲介手数料を払うとなると どのような事をお願いするのでしょうか? 

仮に自分で できるものでしょうか?打ち合わせの時に 自分で やる場合は やるべきことを 教えてもらえるものでしょうか?

ペンネーム:ショウさん

>仮に まだ 他に どんな事を 仲介業者さんに お願いするのか わかりませんが 仲介手数料を払うとなると どのような事をお願いするのでしょうか? 

>仮に自分で できるものでしょうか?打ち合わせの時に 自分で やる場合は やるべきことを 教えてもらえるものでしょうか?

・・・というようなことは、まずは、相手方に聞いた方がいいですよ。
個別的なことですから。

ペンネーム:タテアキさん

相談者
ショウさん ありがとうございます。

そうですね。 打ち合わせの時に よく聞いてみます。
色々と 詳しくありがとうございました。

ペンネーム:ドウスルさん

>名義変更まで 自分でしました。

お金ももらっていないのに、誰から誰に名義変更したのですか?

メーカーが売ってくれと言ってきたなら、仲介手数料は払う必要はないでしょう。メーカーは買い手から仲介手数料を得ることができます。

代金の支払いは一括でやるものであり、残金は後というのは、非常に危険です。買い手が銀行からローンを借りられなかったら、どうするのですか。

ペンネーム:タテアキさん

相談者
早速のコメントをありがとうございます。

名義変更は 土地が まだ なくなった母の名義になっていたので
私の名義に変更したのです。

代金の 支払いは 一括でやるものですか・・・・ 知りませんでした。
残金は後は 変更してもらいます。

ありがとうございました。

ペンネーム:ドウスルさん

代金の支払いは通常は買い手の取引銀行でやります。買い手が代金をあなたの銀行口座に振り込みます。それを確認して、あなたは土地の権利書を司法書士に渡します。司法書士は権利書や売買契約書を持って、法務局に登記の手続きに行きます。

あなたの銀行口座に全額振り込まれてはじめて土地の権利書を渡すものです。

ペンネーム:タテアキさん

相談者
ドウスルさん 早速の返答感謝しています。

代金のやり取りは このようにするのですが! 色々知らないことだらけです。 司法書士立合いのもと と 書いてあるのは  私の銀行の口座に振り込まれたのを確認してから 土地の権利書を  渡せばいいんですね。

大変参考になりました。 ありがとうございました

ペンネーム:ドウスルさん

あなたにとっては代金の支払いを全額受けることが重要であり、買い手にとっては、代金を支払ったと同時に、権利書を受け取ることが重要なのです。

ペンネーム:タテアキさん

相談者
ドウスルさん まさしくそうですね。
今日も 電話があり そろそろ相談したいと思います。の 電話でした。
7月から 本格的に 取引になります。
頑張ります。ありがとうございました

ペンネーム:モクモクさん

仲介手数料は 払う必要はありません

先方から売って欲しいと言って来たのだからです

仲介料を貰いたいと言ってきたら
 そしたらこの売買は致しませんと断ることです
     経験済みです

因みに売買の時は 現金 で必ず受け取りましょう

先方の身元は再三確かめましょうね

ペンネーム:タテアキさん

相談者
早速のコメントありがとうございます

そうなんですか・・・・・ 仲介手数料は 払わなくても 良いんでしょうか

司法書士さん立ち会いのもと 代金の支払いをするそうです。

最初に 手付金約10% 残金は契約後約30〜45日位を予定しているそうです。

固定資産税は 日割りで精算として 1月1日〜12月31日として 精算だそうです。

ペンネーム:モクモクさん

規則・建前は支払い規則ありますが
   払う位なら売買やめときますよ〜〜と
       強気でいきましょう
司法書士その他の人は
  仲介料が  利潤  でしょうから貰いたいと言うでしょうが
      買い手から貰って〜と言い続けましょう
        契約書書く時に売り手仲介料は払わない旨書いておきましょう(大事です)

個人取引は手付金等なしで
  一発全額 現金即決が 安全ですよ〜
   とにかく全金額を一度に手にする事です

何故手付から ひと月 も間があるのか疑問ですね
  土地売買は  全額現金即決 が 大原則ですぞ〜〜??
    しばらく様子をみられては???
大金額なら弁護士を雇いましょう

ペンネーム:タテアキさん

相談者
早速の回答ありがとうございます

規則・建前は あるけど これは 少し強気で交渉します。

あとは 全額一回で 支払ってもらいます。 これは譲れませんね。

ありがとうございました

ペンネーム:バイバイさん

「メーカーさん」とは、ハスメーカーのことでしょうか?
 そのメーカーさんは、いわゆる宅建業の資格を有していますか?

>名義変更を自分で行った
>売ってくださいと相談されて売ることになったのですが
 そもそも、売買契約は締結してあるのしょうか?

よくお話が見えないのですが、一般的な不動産売買でしたら、こちらが参考になると思いますが ・・・ http://www.e-baikai.com/

ペンネーム:タテアキさん

相談者
早速の回答をありがとうございます。

説明が少し不足しました。 
まず メーカーさんは ハウスメーカーです。

このハウスメーカーさんが 家に来られて 土地があるそうですが
売る意志はありますか? と(この段階では プレバブ住宅コーディネーターだけの 肩書きの方だけでした。)

私は どちらとも まだ 決めていませんが 価格によっては
考えます。と そういった経過で 納得のある 価格を示していただいたので 家族で協議した結果 売ってもいいだろうと なりました。
そこで メーカーさんに 売っても良いです。
と 返事をしました。 まだ 具体的な交渉はやっていません。
その前に 自分で 土地の名義変更だけ 済ませてきました。
これから 具体的な方針とか 話し合いが進むと思います。

メーカーさんは 支払いとか 間に司法省士さんを 入れて
行うような事が 書かれてありました。
営業の方と もうひとりの方は 宅地建物取引主任 ファイナンシャルプランナー 不動産コンサルティング技能登録NOが 書いてあります。

ペンネーム:バイバイさん

ハウスメーカーが土地売買の仲介を、業として行っているのは珍しいことではありませんので、この場合、ハウスメーカーは売主・買主双方から仲介手数料を受け取ることが出来ます。

前記のURLを辿っていけば、法定の仲介手数料もわかるとおもいますので参考にして下さい。

ペンネーム:タテアキさん

相談者
バイバイさん 貼って頂いた URLを 可能な限り 読んでいました。
今一歩自分の場合の時は どうしたらとわかりません。

仮に ハウスメーカーが 仲介手数料を 受け取ることができるのであれば 書面に書いてある 価格は相談させていただきます。と 書かれているので どのくらいまで 割り引いてもらえるものか そのへんが 知りたいです。 正規の値段の半額くらいですか?

ペンネーム:バイバイさん

不動産の仲介手数料は通常、売買価格の3%プラスアルファが標準ですが、実際に値引きするケースもあります。
>正規の値段の半額くらいですか?
 栗主・買主が個人の場合は半額ずつにする場合もあるようですね
 → http://www.e-baikai.com/zero.html

手数料の値引きは仲介業者の判断ですので、すべてに該当するとは言えませんが。

ペンネーム:タテアキさん

相談者
丁重な返事をありがとうございました

これは 実際に商談に入ってからの やりとりになりますね。
仲介(ハウスメーカー)が どのような 提案をするか 見守りたいと
思います。誠意ある対応を願いたいですね。

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