メーカーさんへの 支払額について
今回 持ち土地を売ることになり 名義変更まで 自分で
しました。 その後 買われる方の 契約先のメーカーさんが
間に入り 話が進む予定ですが
土地の仲介手数料を メーカーさんが 書面にて 書いてきましたが
法定では これだけですが 勉強させていただきます。と 書かれています。
不動産屋さんなどに 頼む場合は わかりますが 今回は お客様のメーカーさんが 我が家に来て どうしても おたくさんの土地を売っていただいて お客様が家を建てたいので
売ってくださいと 相談されて 売ることになったのですが
メーカーさんに 法定のどのくらいお支払いしたら良いのかと
相談させていただきます。
ペンネーム:タテアキさん
名義変更は なくなった母の名義だったものを 私の名義に変更しただけです。
>売ってくださいと 相談されて
のときに、媒介契約を結びましたか?
普通は、その業者さんと媒介契約を結んで、その契約に基づいて仲介手数料を払うのですが・・・
そのような契約はしていないです。 メーカーさんの 営業マンが来て
話だけで ぜひ 先方のお客さんが おたくさんの土地が 気に入って ぜひ 欲しいと言うので 売って欲しいのですが どうでしょう? と
では 価格とか折り合えば 考えます。 と なって 今回は 希望額を
示していただいたので では 売ってもいいです。 と 口頭の約束です。
これから 打合せして 細かいことなどを決めていく予定です。
最初は セールスの方だけでしたが 最近はもうひとり メーカーさんの 中の 土地関係の 係りの方も一緒に来られて これからはこの方を
通して 話が進むようです。
>最初に 手付金約10% 残金は契約後約30〜45日位を予定しているそうです。
一般的なんですか? 素人には なんで 残金が約一ヶ月後なのか わかりませんが しっかりとした 契約なら 心配いらないのでしょうか?
ペンネーム:ショウさん
民法では、契約と言うのは「売ります」「買います」という意思が合致すれば、契約が成立したということになっていますが、実務上は、特に不動産など高額のものの売買には、契約書を取り交わして初めて、拘束力がある、という慣習になっています。
今、口約束で「売ります」ということになっていますが、もし、倍の値段で買う、と言う人が現れたらどうしますか?
逆に、相手も、他にもっと気に入った土地が見つかればそちらを買いたいと思うでしょう。
不動産は高額なので、そういうこともあり得ます。というか、よくあります。
手付金は、売買代金に充当されるのですが、手付を受け取った(払った)後にやっぱりやめたい、という場合には、買主は手付金の返金をあきらめて、売主は受け取った手付金の倍額を買主に払うことで・・・つまりやめたいと言った方が手付金額分を負担することで、無条件で解約することができます(損害賠償金は要らない)。
また、土地と言うのは、「売ります」「買います」といっても、売買対象の物として確定していないことがあります。
つまり、実際に測量してみたら、隣の家が越境していたとか、公簿(登記簿)と地積が違っていた、隣地や道路との境界が確定していない・・・なんて、ざらにあります。登記簿上の面積と実測が違う場合には、その差額を精算するのかしないのか・・・測量費用は誰が払うのか、などもきちんと決めておかなければなりません。
でも契約もしていないのに、境界確定しろとか、測量してくれと言われても困りますよね?
逆にお金を払う方としても、全額払ってからなにか出てきても困りますよね?
ですので、まず、重要事項説明書と契約書を取り交わし、その契約書の中で細かいことを決めておき、問題が全てクリアになったら、残代金決済と引き渡し(登記)、と言う流れになります。問題がクリアにならなかったら、契約解除できる、としてあるのが一般的です。
さらに、買主さんが住宅ローンを組む場合には、まず仮審査を申し込み、それがOKになったら、本審査ですが、そのためには「不動産売買契約書」を金融機関に提出しなければなりません。そして本審査に通って、数日後に金銭消費貸借契約、抵当権設定契約を結んで、融資を受けますので、どうしても売買契約と同時に残金を払うことは無理です。
不動産業者が購入する場合でも、金融機関から融資を受ける場合には、契約が先で、決済は後日になりますが、現金があれば、契約・決済同時、ということもあります。
話がちょっとそれますが、地面師(不動産詐欺師)が絡む場合には、ほとんどが契約と残金決済が同時です。知面し=売主は、ぼろが出ないうちに売りたいので急ぐからです。
タテアキさんのお住まいの地域で、契約と残金決済は同時にやる、というのが普通という土地柄なら別ですが・・・
仲介手数料の話に戻りますが、
個人同士で売買する場合には、境界の確定、測量、その他細かいことは当事者で決めなくてはなりません。仲介業者が入ると、その業者がやってくれます。やってもらうためには手数料を払うことになります。
タテアキさんが、やるべきことは何があるのか、それを仲介業者に依頼するのかご自身で動くのか、そのあたりを話し合ってみては?
ペンネーム:タテアキさん
大変勉強になりました。 仲介業者は 今回は ハウスメーカーの営業の方が連れてきた 方となるんですね。
仮に 自分で 動けば 仲介手数料は発生しないんですね。
今回売る土地は 造成地で 境界線も境界する 方とコンクリートで
しっかりと 全て囲まれています。
土地の 測量した 図面も手元にあります。
土地は きちんとしています。
水道とかの引き込み口も 図面で きちんと確認できています。
1年前に 隣接した 少しの土地を売った時に きちんと測量 境界線も
済んでいます。(この 件は 自分で やらなかったので わかりませんが
司法書士さん 立会で 個別で やったようです。)
仮に まだ 他に どんな事を 仲介業者さんに お願いするのか わかりませんが 仲介手数料を払うとなると どのような事をお願いするのでしょうか?
仮に自分で できるものでしょうか?打ち合わせの時に 自分で やる場合は やるべきことを 教えてもらえるものでしょうか?
ペンネーム:ショウさん
>仮に自分で できるものでしょうか?打ち合わせの時に 自分で やる場合は やるべきことを 教えてもらえるものでしょうか?
・・・というようなことは、まずは、相手方に聞いた方がいいですよ。
個別的なことですから。
ペンネーム:タテアキさん
そうですね。 打ち合わせの時に よく聞いてみます。
色々と 詳しくありがとうございました。