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ペンネーム:シャクチさん

借地権の売買について

[マネー・投資]

借地権の売買についてお尋ねします。

・ Aさんは現在借地です。借地権は3000万です。
   Bさんは以前、借地でしたが地主から3000万で買い取りました。

・  土地の再開発で、AさんBさん共に、市と民間で建てる大型マンションに等価交換方式での転居を迫られています。

 そこで質問です。

? AさんBさん共に、等価交換方式に応じた場合、かつて、地主から3000万で買い取ったBさんも、現在借地のAさんも同じ評価での交渉になるのでしょうか?

?  もし、?の状況であったなら、Bさんが過去に地主に払った3000万円は、損したことになるのでしょうか?

?  AさんBさん共に、他の不動産やに売却する場合、二人が手にするお金は、同じでしょうか?

 カテゴリーの選択に迷いましたが、経済問題ということで。

 宜しく お願い致します。

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回答 3件

ペンネーム:シャクダさん

>Aさんは現在借地です。借地権は3000万です。

借地権には、「借地権は3000万円です」と断定できるような価格はありません。
借地権価格は(路線価X借地権割合)です。これは相続税の計算に使われるもので、実際の取引には直接関係ありません。

? 等価交換方式に応じた場合

Bさんの土地は取引時価で評価されます。もちろん取引時価と言っても一つの決まった価格があるわけではないので、交渉でなるべく高く評価してもらう事です。

Aさんの土地は(時価X借地権割合)で評価されます。借地権割合は大体60%ですが都心に行けば高くなり、田舎に行けば低くなります。

? Bさんは問題ありませんが、Aさんは借地権割合で地主ともめるかもしれません。Aさんの借地権割合が多ければ、地主の取り分が減るからです。

? Aさんは借地権を売るわけですから(時価X借地権割合)しか手に出来ません。さらに借地権を買おうという人は特殊な不動産業者しかいませんから、時価の10から20%程度と考えたほうが良いと思います。借地権を売るに際しても地主の承諾が必要です。借地権は居住するには強い権利ですが、売却しようとすれば、あまり高く売れるものではありません(例外は都心の比較的広い土地です)。

ペンネーム:シャクチさん

相談者
おおよそ理解できました。

古い契約だそうで、借地権70%だそうです。

ということは実勢売買価格の70%を 借地権者が手にするということですね?

ペンネーム:シャクダさん

>古い契約だそうで、借地権70%だそうです。

古い契約で、借地権が70%と定められている契約など聞いたことがありません。契約書に本当に70%と書かれていれば、それを主張できるでしょう。

そうであれば実勢売買価格の70%が借地権価格になります。建物が新しいようであれば、建物の価格の加算も主張できます。

ペンネーム:シャクチさん

相談者
昔は、70%なので地主さんが貸すのをいやがり法改正で50%なのですが、ご老人たちは、70%と信じきっているそうです。

ペンネーム:ショウさん

ご自身のおっしゃっている通り、
Aさんの方は「借地権の価格」で、Bさんの方は「所有権の価格」です。

借地権の価格と所有権の価格の違いは、
1つの目安ですが・・・
国税庁のHPから「路線価」をみることができます。
そこに、借地割合も出ています。場所によって、6割だったり7割だったりします。

仮に、借地権が3000万で、その地域の借地権割合が60%だとしますと、所有権の価格は、3000万÷60×100=5000万円、ということになります。

>?借地権をいくらで買い取ったかは全く関係なく、「現在の時価」での売買になると思います。土地の価格が下がっていれば2000万かもしれません。値上がりしていれば6000万かもしれません。近くに取引事例があれば、それを参考にできるかもしれませんが・・・

>?もし、土地の価格が5000万だとしても、Aさんの権利は「借地権」にすぎませんから、3000万の価値しかありません。底地の所有者が残りの2000万円を受け取ります。先に所有権を取得したBさんは、5000万円受け取れます。
でも、?に書きましたが、「時価」ですから、いくらになるかはわかりません。

>?
?に書きました。「借地権」と「所有権」は価格が変わるのが普通です。

ペンネーム:シャクチさん

相談者
具体的な数値を上げて下さって、良くわかりました。
有難うございました。


 ところで、このような土地の売買は、路線価格で取引されるものなのでしょうか?
 実勢価格なのでしょうか?

ペンネーム:ショウさん

路線価は、参考にしかなりませんね。
相続税の算出の時には路線価をもとにしますけど、売買は、需要と供給で変わりますね。つまり時価(実勢価格)です。

ペンネーム:シャクチさん

相談者
有難うございました。

ペンネーム:ノコノコさん

不動産素人ですが答えてみます。
ともに同じではないと思います。
借地権を買い取り土地建物いずれも所有している人は、両方に補償がされ、借地の人は建物と借地3割分だけの補償となると思います。

ペンネーム:シャクチさん

相談者
ほんと、いきなりで困っています。

分からないですよね。

有難う、ございました。

ペンネーム:ノコノコさん

たとえば、土地の高い時に3000万円の借地権評価であっても、現在の評価(路線価)がその時より低くなっていれば、借地権の評価は2500万とか、そのくらいの計算でその3割の補償金額となると思います。
高い時に借地権を買って、今値下がりしていても、その分までみろ、というのはたぶんないと思います。
借地権を買った、というのは、そこに家を建てる権利を買った、ということですよね。
でも、実際にそこにその人が家を建てていないのなら、借地権は宙に浮いた紙切れで、お金の価値はないってことになるのでしょうか?
でも、そこに実際家を建てていない人が借地権だけ保有する、ということがあるのでしょうか?
わからないですね^^

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