老後のアパート経営のリスク
老後の生活に備えてアパート経営を
考えています。
土地(150坪)はあるのですが、
全くの素人です。
ある不動産から35年借り上げで全て経営はお任せで
できます。ということでした。
なんか、いいことばかりでリスクの部分が見えてきません。
アパート経営をされている方や実態を知っている方が
おられましたらアドバイスを頂けると幸いです。
老後の生活に備えてアパート経営を
考えています。
土地(150坪)はあるのですが、
全くの素人です。
ある不動産から35年借り上げで全て経営はお任せで
できます。ということでした。
なんか、いいことばかりでリスクの部分が見えてきません。
アパート経営をされている方や実態を知っている方が
おられましたらアドバイスを頂けると幸いです。
ペンネーム:カタクラさん
趣味人に不動産管理のコミュがあります
そこで相談してください。
35年借り上げ、まやかしです。
借り上げるには事実としても賃料はそのつど見直しです。
現在150坪が更地であるのなら利用価値の薄い処でしょう
恐らくバス便では?
近所で普通車の駐車場代は幾らくらいですか?
ペンネーム:テイシャさん
土地だけを定期借地権付きで貸すことも考えられます。
30年たったら、更地にして返却すると言ったものです。
大手の不動産会社に相談されることをお勧めします。
ペンネーム:ヒロさん
私の経験では建築費(元)が取れる事はありません。
銀行と不動産屋を儲けさせるだけです。
任せるとはうまい言葉ですがアパートの修繕費、設備の更新等の経費が出ていきます。
これがばかになりません。
また35年後の解体費は貴方持ちです。
35年後貴方は幾つになっているんでしょう?
自前のお金と土地が有ってなら大丈夫だと思いますが大体10年で元が取れるならトントンかな?
借り入れてならお止、そのお金で老後を楽しくするという手もあります。
ペンネーム:カゼクモさん
父母の代から大家をやっていて、事業として(青色申告)で大家をやっています。
不動産に取り組まれたことも無い方が、うかつにアパート経営などに入られると、後で一生後悔します。
まず、35年一括借り上げなるシステムを、よ〜〜く調べられる事です。家賃が一定して入ってくると思われているのでしょうが、事実は違います。最初は、もちろん新築ですから家賃は高く設定して、大家には多額の現金が入ります。しかし、契約書をよく読まれると、3年ほどして大家に支払われる家賃は、見直しできるようになっており、3年ごとに漸次減少するように迫られます。もし、それをこばめば、契約を解除できるようになっているのです。従って大家は、契約書に書いてある家賃見直し時期ごとに、だんたん収入が減るようになってきます。
「35年借り上げて家賃は保証しますよ。ただしその家賃は、だんだん下げますよ。もし、大家がその支払われる家賃に不満があるなら、契約解除ですよ。そのうえ、室内・建物の修繕費用は、別に請求しますよ。」
となっているはずです。
定期的な家賃の減少のみならず、退去者があった後の室内リフォーム費用、ガス給湯器やエアコン機器の修理料金、建物新築後10年ほど経過して行う大規模修繕費用など、もちろん大家の負担でやらなくてはなりません。それらの費用は、大家に支払われる家賃から控除されるのです。
それらの修理業者は、たいてい最初から、その契約者となる管理会社や建設会社が「指定する業者」になっており、市場で普通に行われる修理料金より割高になることが多いのです。それは、その「指定業者」に支払われる修理代金の一部が、契約者となる管理会社・建設会社にキックバックされるシステムになっているからです。要するに、大家は、一つ修理をされるたびに、どんどん 契約会社と「指定業者」をもうけさせることになるのです。
いつかNHKの「クローズアップ現代」で報道されていましたが、家賃保証だの、数十年一括借り上げ、などの言葉を単純に信じて、契約書を読まずにその契約をし、結果、契約を解除してしまった高齢者が、いまでは90%の部屋が空室となったアパートを抱え、しかも、その銀行ローンが まだ数千万円残って途方に暮れている例が紹介されていました。全国各地で、こうした無知な大家が増えているそうです。
先の回答者での記述「35年分の借り上げ料を、一括して前払いしてくれれば問題ないでしょう。」・・・・何を寝ぼけたことを、そんな建設会社が、どこにあるのか !
アパート経営が確実にもうかるのなら、建設会社は自分で建てて、自分で長期で経営します。現実は、その確証がないものだから、無知な一般大衆にそれを売却して、自分は早く収益を確保したいのです。
私自身は、これからも 断じて、家賃保証だの、数十年借り上げだのの契約はやりません。
もし、あなたが、どうしてもアパート経営をされたいのなら、それを長期間「実際に行ってきた」大家さんが書かれた書物を何冊かお読みになることです。体験したことも無い評論家の書物は、無意味です。
へたに、不動産セミナーなど行かれることも注意です。それは、不動産会社や建設会社のまわし者が行う宣伝広告的なセミナーが多いのです。
ペンネーム:イチニイさん
うちでは25年くらい前(バブル崩壊直前)に、舅の相続に絡む不動産の売買の一部で、姑名義のアパートを一軒建てました。
100坪の土地に 8畳の1Dk10戸、駐車スペース6区画です。
だいたい業者というのはその時その時都合の良いことを言います。
部屋は六畳で十分だと言われたのを、私が先々を考えたら6畳では狭いと言い張って8畳にさせた経緯があります。
(不況で入居が減った時に、業者から 8畳だからまだマシなんですよ、6畳のアパートなんてもっと悲惨ですと言われました。)
地下鉄駅から徒歩7〜8分で日当たりは良好ですが、ドンドン新しい賃貸が増えることもあり、その後不況に突入したこともあり、最悪の時は4戸空いていた時もありますし、
業者に、集客のためにレースのカーテンを入居のプレゼントにしてくださいとか言われて断れずそうしたりしましたが、後で見たら百円ショップでも売っていそうなものでしたが、5000円負担したと思います。
古くなれば家賃も下がらざるをえず、
良いのは最初だけじゃないでしょうか?
ましてや借金しての建設はお勧めできません。
建替えとかメンテナンスとか、今後のことを考えるとかえって持っている事のリスクを感じて、去年売却しました。
他に自宅の隣に実家だった土地が空いており、今は駐車場にしています。
そのほうが処分が簡単だからです。
いざとなったら施設の資金にもできますし。
それから売却の時の担当者がやはりアパート経営をしているそうで、勤めているハウスメーカーで建てて一括借上の契約をしているそうですが、内緒で失敗したって言ってましたよ。
管理業者が儲かるようにできているようです。
時が経てば最初の賃料を減らしたいとの契約変更を迫られたり、改装などの要求もきついらしいです。
ペンネーム:イロイロさん
アパート経営は、立地条件が全てではないでしょうか?
最寄りの駅から徒歩5分以内とか、近くに大きな会社があり借り手が多いとか、
立地条件がよければ、一括借り上げではなくても大丈夫かと思います。
他の会社の話やアパート経営のセミナーに出てみるとよいですね。
アパートを建てると土地の固定資産税が安くなります。
減価償却が経費になります。
相続対策にもなります。
兄は一括借り上げで成功していますが、やはり立地条件が鍵だと思いますよ。
ペンネーム:ミスギさん
こんにちは〜
不動産会社の借り上げ賃貸形態ですがすべてお金をかけずに不動産会社に任せる方法はいいかもしれませんが
老後の生活に最低限必要な年金額があればやめたほうが良いと思います、イザ何か起こった時は更地の方が利用しやすいです
貸しガレージ等ではいけないでしょうか、
私の息子も同じ様にしましたが今は順調ですが、
老後の生活にあまり欲を出さないことですね〜
老後は花、家庭菜園で楽しんだほうがいいのでは
ペンネーム:ダメダメさん
銀行に預金しても利息があまりないため、このような投資を検討されるのでしょうが、結論から言いますと止めた方がよいと思います。
知り合いもアパート経営で投資(部屋を借りる方保障がうたい文句)しましたが、少し利益がでても業者は部屋のリホームしないと次の借りてがないと迫ってきます。結局建築業者のための投資だったという結論になります。借り入れがない場合は損は少ないないでしょうが、借金しての投資は論外です。
よくご検討下さい。
ペンネーム:テンポさん
不動産屋の借り上げ契約は税金対策や
土地の維持管理の為だけならメリットはありますが
採算という点ではあまり利益は得られません
自分で管理経営して不動産も専任にせず
各社使う方が結局は得ではあります
いずれにしてもこれから建てられるアパートに
どれだけ借り手がつくかが一番重要な事です
ローンを組んで借り手がなければ
たとえ借り上げ契約をしていても
結局最終的には自分が損をすることになります
そして良物件で多くの利益が出ても
借り上げ契約の場合は大半が不動産屋にいってしまい
自分のところはまあマイナスにならない程度です
あるていど経験のある方に相談できるなら
よく勉強して挑戦しても良いかもしれませんが
昨今の住宅余りを考えれば
よほど有利な立地でない限り
資金がしっかりあるのが前提のお話かと思われます
若輩者ですが子供の時から実家の庭に建てた
貸店舗のこまごまとした事を見ていました
今ではそこを建て替えて兄弟姉妹でテナント経営しております
ペンネーム:オオヤサさん
35年間借り上げてくれるにしても、いくらで借り上げてくれるのか。入居の状況や、家賃の状況により、借り上げ料は、突然、値下げされたりするようです。
35年間のうちに、借り上げてくれる会社が倒産することはおおいにあり得ます。
35年分の借り上げ料を、一括して前払いしてくれれば問題ないでしょう。そのように交渉してみてください。そこで相手の本音が見えます。
少子高齢化、人口減少で、土地があまり、アパート需要の減少が見込まれているのに、用地があるので、アパートがどんどん建っている。どこかで破たんするはずです。
ペンネーム:カクニンさん
現在おいくつか分かりませんが・・・・・
その業者と契契約したとして、あなたはこれから35年もの期間、長生きできる自信がありますか?
あなたが10年後に亡くなったときの契約条項はどうなっていますか?
確認されましたか?
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定年後にしたいことって、どんなことですかあ?。^^
ペンネーム:ミトコンさん
情報を有難うございます。
坪数も中途半端ですよね。
駐車場は8000〜10000円くらいです。
ペンネーム:カタクラさん
して、駐車場は埋まっていますか?
又、どのような間取りのアパートを言ってきていますか?
して家賃は?近所に同じようなアパートがありますか?
その家賃と満杯率は?
不動産屋が言って来たと書かれていますが○○建託では?
最寄りの駅からの距離は?できたら駅名を書いて下さい
ペンネーム:ミトコンさん
そのくらいの知識がないと経営は難しいですよね。
皆様の温かいアドバイスで、アパート経営は
見送ろうと思います。
質問に誠意にご回答いただき
感謝いたします。