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よくあるご質問

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ペンネーム:ミトコンさん

老後のアパート経営のリスク

[生活相談]

老後の生活に備えてアパート経営を
考えています。
土地(150坪)はあるのですが、
全くの素人です。
ある不動産から35年借り上げで全て経営はお任せで
できます。ということでした。
なんか、いいことばかりでリスクの部分が見えてきません。
アパート経営をされている方や実態を知っている方が
おられましたらアドバイスを頂けると幸いです。

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回答 11件

ペンネーム:カタクラさん

趣味人に不動産管理のコミュがあります
そこで相談してください。
35年借り上げ、まやかしです。
借り上げるには事実としても賃料はそのつど見直しです。
現在150坪が更地であるのなら利用価値の薄い処でしょう
恐らくバス便では?
近所で普通車の駐車場代は幾らくらいですか?

ペンネーム:ミトコンさん

相談者
カタクラさん。
情報を有難うございます。
坪数も中途半端ですよね。
駐車場は8000〜10000円くらいです。

ペンネーム:カタクラさん

坪数は中途半端と言う事はありません、十分です
して、駐車場は埋まっていますか?
又、どのような間取りのアパートを言ってきていますか?
して家賃は?近所に同じようなアパートがありますか?
その家賃と満杯率は?
不動産屋が言って来たと書かれていますが○○建託では?
最寄りの駅からの距離は?できたら駅名を書いて下さい

ペンネーム:ミトコンさん

相談者
不動産にお詳しいご様子で頼もしい限りです。
そのくらいの知識がないと経営は難しいですよね。

皆様の温かいアドバイスで、アパート経営は
見送ろうと思います。
質問に誠意にご回答いただき
感謝いたします。

ペンネーム:テイシャさん

土地だけを定期借地権付きで貸すことも考えられます。
30年たったら、更地にして返却すると言ったものです。
大手の不動産会社に相談されることをお勧めします。

ペンネーム:ミトコンさん

相談者
テイシャさん。
土地の利用方法を教えてくださり
有難うございます。

借地権だったら税金対策にもなりそうですよね。

ペンネーム:ヒロさん

私の経験では建築費(元)が取れる事はありません。
銀行と不動産屋を儲けさせるだけです。
任せるとはうまい言葉ですがアパートの修繕費、設備の更新等の経費が出ていきます。
これがばかになりません。
また35年後の解体費は貴方持ちです。
35年後貴方は幾つになっているんでしょう?

自前のお金と土地が有ってなら大丈夫だと思いますが大体10年で元が取れるならトントンかな?
借り入れてならお止、そのお金で老後を楽しくするという手もあります。

ペンネーム:ミトコンさん

相談者
ヒロ さん。
貴重な経験のお話をしてくださって、
ありがとうございます。
固定資産税の支払いのことを考えると
つい、簡単にアパート経営なんてことを
考えてしまいました。

35年後は90です。
子供に相続させるとしても、私の知識不足では
負の財産になりそうですね。

ペンネーム:ヒロさん

私は30代にアパートを作りました。
ローン終了は65歳までにと予定しました。
建てたは良いけど住民が入れ替わるたびに色々お金が掛かるんですね。
バカバカしいと思うけど始めちゃった以上途中で投げるわけにもいかず今に至っています。
私の話はその例を知っての事です。
そのお金が有ればリタイア後旅行でも何でも出来たのにって思うんです。
まずローンを返してが現実ですからね。
そしてローンが終わったら解体の話ですよ・・・苦笑!
私はただただ動き回るお金の番をしていただけでした。

ペンネーム:ミトコンさん

相談者
30代で計画立てて取り組まれたとは
ご立派ですね。
自宅の周りにも古くなったマンションが
立ち並んでいますが、悠々自適というわけでもないのですね。

住民が入れ替わる時の出費など細かい内容まで
教えてくださり有難うございました。

ペンネーム:ヒロさん

まあー業者はその時お金になれば良いだけで古くなったアパートに客が付かなくてももう関係ないんです。
私の住む近くでも大東○○さんが次々アパートを建てていますが入居率が良いわけではありません。
そして大家にはこの金額での募集は無理とか言ってどんどん値下げしています。
これでは元も取れません。
そして日本は少子化、アパートを借りる人はどんどん減っています。
賃貸はおいしい事業では無いんです。

ペンネーム:カゼクモさん

父母の代から大家をやっていて、事業として(青色申告)で大家をやっています。

不動産に取り組まれたことも無い方が、うかつにアパート経営などに入られると、後で一生後悔します。

まず、35年一括借り上げなるシステムを、よ〜〜く調べられる事です。家賃が一定して入ってくると思われているのでしょうが、事実は違います。最初は、もちろん新築ですから家賃は高く設定して、大家には多額の現金が入ります。しかし、契約書をよく読まれると、3年ほどして大家に支払われる家賃は、見直しできるようになっており、3年ごとに漸次減少するように迫られます。もし、それをこばめば、契約を解除できるようになっているのです。従って大家は、契約書に書いてある家賃見直し時期ごとに、だんたん収入が減るようになってきます。

「35年借り上げて家賃は保証しますよ。ただしその家賃は、だんだん下げますよ。もし、大家がその支払われる家賃に不満があるなら、契約解除ですよ。そのうえ、室内・建物の修繕費用は、別に請求しますよ。」

となっているはずです。

定期的な家賃の減少のみならず、退去者があった後の室内リフォーム費用、ガス給湯器やエアコン機器の修理料金、建物新築後10年ほど経過して行う大規模修繕費用など、もちろん大家の負担でやらなくてはなりません。それらの費用は、大家に支払われる家賃から控除されるのです。

それらの修理業者は、たいてい最初から、その契約者となる管理会社や建設会社が「指定する業者」になっており、市場で普通に行われる修理料金より割高になることが多いのです。それは、その「指定業者」に支払われる修理代金の一部が、契約者となる管理会社・建設会社にキックバックされるシステムになっているからです。要するに、大家は、一つ修理をされるたびに、どんどん 契約会社と「指定業者」をもうけさせることになるのです。



いつかNHKの「クローズアップ現代」で報道されていましたが、家賃保証だの、数十年一括借り上げ、などの言葉を単純に信じて、契約書を読まずにその契約をし、結果、契約を解除してしまった高齢者が、いまでは90%の部屋が空室となったアパートを抱え、しかも、その銀行ローンが まだ数千万円残って途方に暮れている例が紹介されていました。全国各地で、こうした無知な大家が増えているそうです。

先の回答者での記述「35年分の借り上げ料を、一括して前払いしてくれれば問題ないでしょう。」・・・・何を寝ぼけたことを、そんな建設会社が、どこにあるのか ! 

アパート経営が確実にもうかるのなら、建設会社は自分で建てて、自分で長期で経営します。現実は、その確証がないものだから、無知な一般大衆にそれを売却して、自分は早く収益を確保したいのです。

私自身は、これからも 断じて、家賃保証だの、数十年借り上げだのの契約はやりません。
もし、あなたが、どうしてもアパート経営をされたいのなら、それを長期間「実際に行ってきた」大家さんが書かれた書物を何冊かお読みになることです。体験したことも無い評論家の書物は、無意味です。

へたに、不動産セミナーなど行かれることも注意です。それは、不動産会社や建設会社のまわし者が行う宣伝広告的なセミナーが多いのです。

ペンネーム:ミトコンさん

相談者
カゼクモさん。
現実的なご回答を有難うございます。
「クローズアップ現代」でも取り上げられた
問題だったのですね。

>アパート経営が確実にもうかるのなら、建設会社は自分で建てて、自分で長期で経営します。
おっしゃるとおりですよね。

今回のことで、何事も、鵜呑みにしてはいけないことを学びました。

ペンネーム:イチニイさん

うちでは25年くらい前(バブル崩壊直前)に、舅の相続に絡む不動産の売買の一部で、姑名義のアパートを一軒建てました。

100坪の土地に 8畳の1Dk10戸、駐車スペース6区画です。

だいたい業者というのはその時その時都合の良いことを言います。
部屋は六畳で十分だと言われたのを、私が先々を考えたら6畳では狭いと言い張って8畳にさせた経緯があります。
(不況で入居が減った時に、業者から 8畳だからまだマシなんですよ、6畳のアパートなんてもっと悲惨ですと言われました。)

地下鉄駅から徒歩7〜8分で日当たりは良好ですが、ドンドン新しい賃貸が増えることもあり、その後不況に突入したこともあり、最悪の時は4戸空いていた時もありますし、
業者に、集客のためにレースのカーテンを入居のプレゼントにしてくださいとか言われて断れずそうしたりしましたが、後で見たら百円ショップでも売っていそうなものでしたが、5000円負担したと思います。

古くなれば家賃も下がらざるをえず、
良いのは最初だけじゃないでしょうか?
ましてや借金しての建設はお勧めできません。

建替えとかメンテナンスとか、今後のことを考えるとかえって持っている事のリスクを感じて、去年売却しました。

他に自宅の隣に実家だった土地が空いており、今は駐車場にしています。
そのほうが処分が簡単だからです。
いざとなったら施設の資金にもできますし。

それから売却の時の担当者がやはりアパート経営をしているそうで、勤めているハウスメーカーで建てて一括借上の契約をしているそうですが、内緒で失敗したって言ってましたよ。

管理業者が儲かるようにできているようです。
時が経てば最初の賃料を減らしたいとの契約変更を迫られたり、改装などの要求もきついらしいです。

ペンネーム:ミトコンさん

相談者
イチニイさん。
詳しい情報を有難うございます。
イチニイさんのおっしゃるとおりですよね。

もし、自分がアパート経営をした時の今後の展開が
想像出来ました。
売却できて良かったですね。

ペンネーム:イロイロさん

アパート経営は、立地条件が全てではないでしょうか?
最寄りの駅から徒歩5分以内とか、近くに大きな会社があり借り手が多いとか、
立地条件がよければ、一括借り上げではなくても大丈夫かと思います。

他の会社の話やアパート経営のセミナーに出てみるとよいですね。
アパートを建てると土地の固定資産税が安くなります。
減価償却が経費になります。
相続対策にもなります。

兄は一括借り上げで成功していますが、やはり立地条件が鍵だと思いますよ。

ペンネーム:ミトコンさん

相談者
イロイロさん。
的確なアドバイスを有難うございます。

本気でやってみるならセミナーや本を買って
概要を知るところから始めないとですよね。
減価償却と言う言葉も初めて聞きました。

お兄様、成功されているようで良かったですね。
その裏には、努力がおありになってのことと思います。
ご立派ですね。

ペンネーム:ミスギさん

こんにちは〜
不動産会社の借り上げ賃貸形態ですがすべてお金をかけずに不動産会社に任せる方法はいいかもしれませんが
老後の生活に最低限必要な年金額があればやめたほうが良いと思います、イザ何か起こった時は更地の方が利用しやすいです
貸しガレージ等ではいけないでしょうか、
私の息子も同じ様にしましたが今は順調ですが、
老後の生活にあまり欲を出さないことですね〜
老後は花、家庭菜園で楽しんだほうがいいのでは

ペンネーム:ミトコンさん

相談者
ミスギさん。
貴重な、ご意見ありがとうございます。
貸しガレージという手もありますね。
なるほど、なるほど。
ついつい、欲が出てしまいました。

家庭菜園は、心にも身体にもいいですよね。

ペンネーム:ダメダメさん

銀行に預金しても利息があまりないため、このような投資を検討されるのでしょうが、結論から言いますと止めた方がよいと思います。
知り合いもアパート経営で投資(部屋を借りる方保障がうたい文句)しましたが、少し利益がでても業者は部屋のリホームしないと次の借りてがないと迫ってきます。結局建築業者のための投資だったという結論になります。借り入れがない場合は損は少ないないでしょうが、借金しての投資は論外です。
よくご検討下さい。

ペンネーム:ミトコンさん

相談者
ダメダメさん。
具体的な情報をありがとうございます。

全く、借り上げシステムの全容が見えていないことに
気付かされました。
また、業者の人が来たら、ここで教えていただいた知識を
ぶつけたいと思います。

ご相談に乗っていただき、すっきりしました。

ペンネーム:テンポさん

不動産屋の借り上げ契約は税金対策や
土地の維持管理の為だけならメリットはありますが
採算という点ではあまり利益は得られません

自分で管理経営して不動産も専任にせず
各社使う方が結局は得ではあります

いずれにしてもこれから建てられるアパートに
どれだけ借り手がつくかが一番重要な事です

ローンを組んで借り手がなければ
たとえ借り上げ契約をしていても
結局最終的には自分が損をすることになります

そして良物件で多くの利益が出ても
借り上げ契約の場合は大半が不動産屋にいってしまい
自分のところはまあマイナスにならない程度です

あるていど経験のある方に相談できるなら
よく勉強して挑戦しても良いかもしれませんが
昨今の住宅余りを考えれば
よほど有利な立地でない限り
資金がしっかりあるのが前提のお話かと思われます

若輩者ですが子供の時から実家の庭に建てた
貸店舗のこまごまとした事を見ていました
今ではそこを建て替えて兄弟姉妹でテナント経営しております

ペンネーム:ミトコンさん

相談者
テンポさん。
コメント有難うございます。

世の中は住宅余りなのですねえ。
落ち着いて考えれば人口減少なのだから
わかることなのに、軽はずみでした。

何事も人まかせではなく、自分でもしっかりと
勉強し努力することが大事ですね。
お悩み相談をして良かったです。

ペンネーム:オオヤサさん

35年間借り上げてくれるにしても、いくらで借り上げてくれるのか。入居の状況や、家賃の状況により、借り上げ料は、突然、値下げされたりするようです。

35年間のうちに、借り上げてくれる会社が倒産することはおおいにあり得ます。

35年分の借り上げ料を、一括して前払いしてくれれば問題ないでしょう。そのように交渉してみてください。そこで相手の本音が見えます。

少子高齢化、人口減少で、土地があまり、アパート需要の減少が見込まれているのに、用地があるので、アパートがどんどん建っている。どこかで破たんするはずです。

ペンネーム:ミトコンさん

相談者
オオヤサさん。
ご丁寧に有難うございます。

賃料の値下がりまでは考えにありませんでした。
古くなれば当然のことですよね。
そんなことも分からないまま、夢を膨らませており
恥ずかしい限りです。

もっと地に足をつけた老後生活を考えていきます。

ペンネーム:カクニンさん

現在おいくつか分かりませんが・・・・・

その業者と契契約したとして、あなたはこれから35年もの期間、長生きできる自信がありますか?

あなたが10年後に亡くなったときの契約条項はどうなっていますか?
確認されましたか?

ペンネーム:ミトコンさん

相談者
カクニンさん。
ご回答有難うございます。
不動産業者さんから話があり、無知なため、
良いことばかり想像をしてしまいました。

明日のことも分からないのに、35年先まで考えられないですよね。カクニンさんのアドバイスで目が覚めた思いです。

ペンネーム:カクニンさん

私もね、先日太陽光発電の業者が3社訪問してきましてね。

どの会社も「ローンで設置すれば、10年で元が取れる!」と・・・・・
2,3日迷っていましたが、もし私が2年後に死んだらローンは子供達に負担をかけることにならないかと考えたら、迷いが覚めましてね。

年金生活でも現在の使用量で光熱水費を払っても、好きな旅行に行ったり孫達に多少なりとも援助が出来るのに、敢えて電気代節約のために借金すろこともないと結論を出したんです。

折角今まで維持されてきた150坪の土地です。
万一のときは売却し、高齢者福祉施設への入居費用や子や孫のために使えるようにした方がよろしいのではないかと思います。

甘い話には裏がある!
年を取っても、いや、年を取るごとに夢を見て、後悔することがありませよね。

堅実な生活に心がけたいと思います。

あなたの質問で、私もうっかり甘い話に乗せられないようにとの自戒の気持ちを持てました。

ありがとうございました。

ペンネーム:ミトコンさん

相談者
ついつい業者さんと話していると
ペースに乗せられてしまいました。

いったん、落ち着いて考え
周りに相談してみる教訓となりました。
こういう場があって助かりました。

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