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よくあるご質問

回答受付は終了しました
ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

マンション管理費滞納について

[その他]

ご存じの方がいたら是非ご教示ください。
私は小さな分譲マンションに住んでいます。合計22世帯です。そのうちの1世帯(男性)が、マンションの管理費を数年(私が知っているだけでも3年)滞納しています。以前は駐車代も未払いのまま2年ほど車を止めていました。
管理会社は、怠慢で、それをマンション住民が知ったのは1年半後くらいです。今では年に一度の収支報告もなくどのような状況なのか不明です。
昨年、管理会社に電話しましたが「書面で連絡します」と言われたきり、何も報告はありません。
今ではそれを見習う者も出てきて、3世帯が管理費を支払っていないようです。
まず、何をしたらよいでしょうか?

どうぞよろしくお願いいたします。

(2月7日 15:31 追記:)
ご回答ありがとうございます。
それぞれ、お礼を言いたいのですが、どこで操作するのか分からないので追記させていただきました。
それにしても、払う気のない人から取り立てるのは大変なことですよね・・・。
しかも、怖そうな人がたまに下にいるのです(取り立て?)
ホントなら売却するのがいいのでしょうが、なかなか子供の学校のこと、資金的なことなどからできずにいます。
いろいろご教示いただきありがとうございます。がんばります!

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回答 12件

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

私の推測ですが、その方は「その筋の方」ではないのでしょうか?
管理会社も恐ろしくて、手を引っ込めてしまったのではないでしょうか?

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
あ、ありえますよね・・・。ご回答ありがとうございます。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

まず、管理会社との契約内容を調べて滞納者に対する管理会社の対応範囲を確認し、それを実行させることです。管理会社が契約に基づいた対応をしても滞納者が支払いをしない場合は、管理組合が滞納者に対して支払督促を行なうことになります。それでも埒が明かない場合、法的措置を講ずることになります。滞納金額によって対応方法が異なりますが、法的手段に訴える場合管理組合の決議等必要な手続きが発生します。まず、管理組合の役員の方々と管理会社で現状確認・当面の対応策を議論することをお勧めします。法的手段に訴えることになると当然費用も発生しますし、時間も必要ですから、なるべく話し合いで解決することが望ましいでしょう。滞納者に対して法的手段に訴えることもあるということを言って支払いを促すことは何ら問題ないと思います。今は、少額訴訟制度という簡便な法的手段があります。
また、管理会社の対応が悪い場合は管理会社の変更を管理組合の総会で決議してもいいでしょう。ひとつ気になるのは、区分所有法によれば、管理組合は法律上当然に発生するのですが、貴マンションの場合管理組合は機能しているかどうかです。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
まったく、管理組合は、機能していないですよね。任せっぱなしでした。。。
毎月、管理費等として、マンションの住民から、回収してる町内会費を、町内会の人が、催促しないからって言う理由で、ずっと管理会社で持ちっぱなしは、昨日発覚しました。しかし、町内会の役員が先に管理会社に電話した・・・と言っています。町内会の人のよさそうなお年寄りが、嘘をつくわけもなく・・・。なぜ、町内会費を支払ってくれないの?(号泣)という気持ちです。。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

マンションに住んでいる人達で作る組合がありますよね。

今後のことを考えると、まずやるべき事は管理会社を変えることです。

いい加減な管理会社多いですから建物の修繕等でもあとでもめますよ。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
まったくそのとおりだと思います。ご回答ありがとうございます。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

お答えします。
3つの問題があります
(1)管理費等滞納の問題
(2)管理会社の(1)に対する対応の問題
(3)管理組合の(1)及び(2)に対する対応
一番楽な方法はここを売却して出てしまうことです。
愛着があったり生活上利便等を総合的に考慮して住み続けたいならば、裁判(調停も含む)も覚悟して、証拠(解決に向けて努力を重ねての上である訴訟等を立証する書類)を作る必要があります。
?管理組合として管理会社及び滞納者と交渉する。
?個人で管理会社及び滞納者と交渉(対決)する。

【マンション標準管理委託契約書】によれば
第10条(管理費滞納者に対する督促)
乙(管理会社)は第3条第一号(事務管理業務)のうち出納業務(基幹事務=管理業者として最も重要な業務で再委託は不可)を行う場合において、甲(管理組合)の組合員(管理組合員=区分所有者等)に対し別表第一(2)?の督促を行っても、なお当該組合員が支払わないときは、その責めを免れるものとし、その後の収納の請求は甲が行うものとする。
2項
前項の場合において、甲が乙の協力を必要とするときは、甲及び乙は、その協力方法について協議するものとする。
別表第1 事務管理業務
1基幹事務(2)出納
?管理費等滞納者に対する督促
一、毎月、甲の組合員の管理費等の滞納状況を、甲に報告する。
二、甲の組合員が、管理費等を滞納したときは、支払期限後〇月の間、電話若しくは自宅訪問又は督促状の方法により、その支払の督促を行う。
※〇月とは概ね3ヶ月以上6ヶ月とされている。
三、二の方法により督促しても甲の組合員がなお滞納管理費等を支払わないときは、乙はその業務を終了する。
以上は法律ではないものの、法廷及び行政において、斟酌される慣行となっています。

マンション管理適正化法施行規則第85条【法第73条第1項八号の国土交通省省令で定める事項】
第三号、法第77条に規定する管理事務の報告に関する事項
第七号、管理事務として行う管理事務に要する費用の収納に関する事項
第八号、免責に対する事項

マンション管理適正化法第77条【管理事務の報告】
1項〜3項までありますが、重なる部分がありますので、要約して説明します。
定期に管理組合に管理者等(一般には理事長を指します)があるときは管理者等に、管理者等が置かれていないときは、各区分所有者等に対し管理業務主任者をして当該管理事務に関する報告させなければならない。

※他の参考法令
民法第253条【共用物の負担】
?各共有者は其持分に応じ管理の費用を払ひ其他共用物の負担に任ず
?省略
民法第541条【履行遅滞による解除権】
当事者の一方が其債務を履行せざるときは相手方は
相当の期間を定めて其履行を催告し其期間内に履行なきときは契約の解除をなすことを得(管理会社に対してのものです)
民法第168条【定期金債権の短期消滅時効】
年又は、之より短き時期を以て定めたる金銭其他の物の給付を目的とする債権は5年間之を行わざるに因りて消滅す
※時効のことです。ただし、裁判等で相手が主張しなければなりません。
【結論】
弁護士等に依頼する前に、マンション管理士に問題点を整理してもらこと、其の方が的確な質問と、短い時間で用が済むので相談料が少なくて済みます。
なお、ご自身で解決の努力をしようとする場合、一定の手順と方法で例えば相手に書類を送付する場合、公証役場で、確定日付印を押してもらい、コピーして証拠づくりしましょう。
伝えたいことの4分の1くらいでしょうか、質問者が閲覧する前に削除されないことを祈ります。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

まず、管理会社に今の対応では契約更新は行わないと話して、対応を改善させる。もし変わらなければ、本当に変える。
管理会社はいっぱいありますし、参入したい会社もいっぱいあります。


管理組合(会社ではなく自分たちです)から、支払わない住民に対して、支払いの意思があるかの確認を行います。
1)あれば、支払い方法及び、支払いが滞った場合の確認書相互の作ります。
2)なければ、法に訴えるしかありません。

事例
あるマンションに、管理費・修繕積立金を長期にわたり多額の滞納をしている区分所有者が居住していました。当然、管理組合として滞納分を支払うよう督促を行ってきましたが、当該滞納者には支払能力も誠意もありませんでした。そこで管理組合は管理費等の支払を求める通常訴訟を提起し、勝訴判決を得ました(区分所有法第26条による訴訟)。しかしながら、当該滞納者からは判決にもかかわらず支払はありませんでした。

 また、当該滞納者の区分所有権には多額の抵当権が設定されており、勝訴判決に基づく回収のための競売の申立は、不可能な状態でした。さらに、当該滞納者の有する債権等の差し押さえも、実施することはできない状況でした。

 そこで管理組合は、区分所有法第59条(※参照)に基づく競売請求訴訟を提起しました。そして勝訴判決を得、これに基づいて当該区分所有権の競売申立を行い、裁判所でこの申立が認められました。

 これにより競売が実施され、競落人が確定すれば、「区分所有法第8条」に基づいて、未納管理費等を競落人(特定承継人)に対して請求することができることになります。

区分所有法第59条
 (第1項)第57条第1項に規定する場合において(注:区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合)、第6条第1項に規定する行為(注:区分所有者の共同の利益に反する行為)による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によっては、その障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもって、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

マンション管理の基礎的な知識が必要です。
以下を参照して、まず、Q&Aを読んでください。
http://www.mankan.or.jp/

理事長や理事と話し合いをして、賛同者を増やすことです。
それから、マンション管理士に複数で、相談に出かけて下さい。
簡易裁判所で「支払い督促」や「少額訴訟」を行うことについて教えてもらうことです。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
ありがとうございます。
何となくですが、やるべきことが見えてきました。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

私もマンション住まいです

同様な問題が発生し管理費や修繕積み立て、駐車場代等の滞納者が多数発生している事が判明しました

管理会社とマンション総会で相談した結果

最終通告を出し、不払いの人には法的手段をする旨を出しました

結果として裁判所までいったケースが発生しましたが破産宣告者はあきらめざるを得ないとの事

競売に掛かっている物件に対しては売却時に支払う事で決まりました

中には裁判を嫌がりまとめて支払う方もいました

結論として、管理会社から未払い人に対し

支払い通告を出して、不払いに対しては法的手段を実行する

これで大分片付きましたよ

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
ご回答ありがとうございます。
破産宣告者は、滞納しててもあきらめなくてはいけないのですね。。
今後はどうなるのでしょう?その方は、破産しているようでした。弁護士が整理してる・・・と聞いたのは数年前です。
なぜ、ずっと住んでいられるのかも、私には謎です・・。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

破産宣告をしても新しい所有者が権利行使をするまでは取り合えず住んでいるようですね

金融機関のロー返済が滞り差し押さえが実行されても立ち退きを拒否して訴訟まで持ち込むケースがあるでしょうね

最終的には立ち退かないといけないのでしょうけど

マンションの管理費や駐車場代の未払いは破産宣告されると支払不能になって免責されると聞きました

その辺の詳細はや経緯については管理会社と弁護士とのやり取りで住民代表(理事長)への説明があると思います

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
ご回答ありがとうございます。
破産者ではなく、新しい所有者が、債務を引き継ぐのではないのですか?
勘違いしていたようです・・・。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

マンション管理には詳しくありませんが、
数字の問題以外は
普通の自治や契約の考え方で通用すると思います。


>1世帯(男性)が、マンションの管理費を数年(私が知っているだけでも3年)滞納しています。以前は駐車代も未払いのまま2年ほど車を止めていました。
1 それによって実害が出ているかどうかが一つ目の問題。
2 そのことを放置することによって、
マンションの管理や自治が維持できなくなる可能性がある場合。

の2点を検討する必要があると思います。
1 の場合は、それをいかに請求し回収するかという方法論になります。
A 管理会社に電話や口頭でなく、
内容証明郵便で
期日とすべきことを明確にして
確認を取りましょう。
その中で具体的に実効を求めるのが肝要かと思います。

いざとなると第3者が確認できる資料が必要になります。
その時内容証明郵便は役に立ちます。


B 内容証明付き郵便で、期日を切って入金することを求め、
それがない場合は、
遅延損害金や、
請求のたびに発生する事務手数料を
負担する必要がある。
ことを明記しておけば。
期日までに合理的な内容の返事がない限り
裁判でそれを証拠資料にすれば勝てます。

訴訟費用は個人訴訟(弁護士を使わないやりかた)5万円程度で、
勝てばその費用も向こうもちです。

2 は重要ですね。
>昨年、管理会社に電話しましたが「書面で連絡します」と言われたきり、何も報告はありません。
1のAの手続きを取ってください。
そして
>今ではそれを見習う者も出てきて、3世帯が管理費を支払っていないようです。
このような事例が出たとしても、
管理会社の怠慢によっておこったことなので、
「管理会社の責任で
将来の起こるであろう問題の解決を図る事に異存がない」
ことを確認する。
と明記してください。

対処療法ではなく最も大事なことは
管理組合があるべきなのです。
マンションは個人の住宅の集合でありながら、
居住者の運命共同体でもあります。
相手は赤の他人でも、
一緒にそのマンションを維持管理することは運命づけられています。

所有権や居住権を放棄しない限り
それから逃げることはできません。

袖すり合うも他生の縁と言いますが、
マンションはある種の運命共同体です。
将来建物が老朽化したりした時への備えも含めて、
管理組織を自分たちで作り、
自分達のこととしてとらえ
行動し始めるのがいいかと思います。

そう考えれば今回のことは雨降って地固まるとなります。
しかし、放置してはいい結果は得られません。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
さっそくのご回答ありがとうございます。
詳しく書いてくださり助かります。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

マンションの規模的にも、当方と似た様な状況の様なので、うちのマンションの仕組みについて説明しましょう。

当方のマンションも、所帯数30数軒の少ないモノです。
管理については、管理費を払い管理会社に委託しています。
管理会社は、共益費や駐車場の管理・その他マンションに関する事柄を
代行して行ってくれます。
ソレ以外に、住民独自の管理組合があります。
理事長・副理事長・理事・監事の4役がありますし、
年に1度住民が集まり総会を行います。
そこで年間の管理費等の収支報告を管理会社が行い、
次年度の予算取りなどを決めたりします。
役員も、永年同じ人がすると管理会社と癒着したりして
適当な報告となり得ますので、毎年替わる事と決めてます。
住民全員に責任感を持たせる意味合いからも良いかと!?

貴方の住まれているマンションには、そういった仕組みは無いのでしょうか!?
もし無ければ、そういった管理組合の創設から始める必要が。
それと管理会社は職務怠慢が明白ですから、
管理会社の変更も視野に入れる必要が有るかと思います。
探せば優秀な管理会社は有る筈ですよ。

うちのマンションの場合も、管理費等の長期不払い所帯が有りますが、
管理会社が支払いの督促をしてくれています。
そして悪質な所帯に対しては、管理会社の紹介で弁護士を入れ
法的な手続きを取ったりもしていますよ。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

ブンブンさんと同じ方式のマンションに住んでいます。
質問者さんのところの管理会社と住民の関係にも問題があるように思いますが。
年に一度の収支報告させていないというのも住人側の問題です。

滞納が慢性的な住人については管理会社から督促し、督促に応じなかった場合の法的手段について管理組合に提案し同意を得て実行するという形をとっています。

あとはブンブンさんが書かれている通りです。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
いろいろご教示いただきありがとうございます。
管理組合はあります・・・。ただ、管理会社にしきっていただいており、毎年、管理会社の人から、4世帯ご指名いただき、それに賛同する形でした。。
なので、今は年間の管理費等の収支報告を管理会社が行っていたものが、なくなってしまったので、選任されていないので、理事四役が不在のような形です・・・。昨日、町会費を2年分も町内会へ支払ってくれていないことが発覚しました・・・。今まで任せっきりだったのがいけないのですが・・・。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

管理会社に任せっきりというのはいけませんね。
管理会社は、自分達が管理費を払い雇っている訳ですから
使う立場にならなければいけません。
あくまでも自分達が主導権を持つ事です。
役員に関しても、自分達で規定を決め選任します。

納めた筈の町内会費を、管理会社が町内会へ滞納・・?
即刻、管理会社を代える必要を感じますが・・・!?

分譲マンションという事ですが、将来へ向けての修繕積立金等も
有るかと思いますが、それらの管理はどうされているのでしょうか?
そういう管理会社に任せているのであれば、その積立金も
キチンと銀行等の口座へ納められているのか不安も感じられます。
将来泣く事にならない様、確認すべきですよ!

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
臨時総会を開くことにしました。
私が招集通知を作成することになりました。
総会を開くという連絡をすると、みなさん管理会社の方も来ると思われるようです。まずは、区分所有者で話し合い、管理会社に今までの対処、今後の対応等の説明をしていただく準備として話し合いの場を設けようと思いましたが、管理会社ぬきで、総会は、へんなのでしょうか・・。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

臨時総会を管理会社抜きで開催することは何ら問題ありません。むしろ管理会社の人間がいない方が自由闊達な意見が言えるのではありませんか。確認しておいた方がいいことがひとつあります。管理組合の規約にその管理会社の具体的な名称など記載されていませんよね。記載されいるといないとでは、もし管理会社を変更する場合の議決要件が違ってきますのでご注意ください。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

ちょっとおかしい管理会社ですね。未納者に対する督促を促すのは当然として、一度第三者(出来れば会計に詳しい弁護士)立ち会いの下、皆さんから徴収している費用をどのように使っているのか監査をしてはいかがでしょうか。ひょっとして修繕積立なんかもしているのでは?そのお金もどうなっているのか確認する必要があります。また、未納者が一人でもいたら積立金の使用はどうなるのか。早いほうが良いと思います。そして、そのような預け入れ金があるようでしたら即返却してもらったほうがいいと思います。それから管理会社は入居されている方の総意で変更することもできるはずです。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
ご回答ありがとうございます。弁護士による監査は、費用はいくらくらいかかるものなのでしょうか・・・。ちょっと調べてみます。ありがとうございます。
修繕積立金も、毎月管理費等として支払っていますが、即返金なんて、できるのでしょうか?これも確認しないといけないですね・・。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

3年も放っておくというのは、管理会社は何をしているのでしょうか。この段階だと、理事長と管理会社の担当者が直接会って、本人に確約書を書かせます。全額というのは、無理でしょうから、毎月決まった額を払うのを約束させるのです。
それが守れない場合は、弁護士に相談して法律上の
解決をはかるということですね。
これは管理会社が当然やるへきことですよ。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
ご回答ありがとうございます。
とりあえず、マンションの住民のみで臨時総会を開こうということになりました。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

建物の管理ケア一切遣ってますが、まずは貴方の立場は
単なる入居者か組合長かですが、管理会社が有る以上
管理組合は無い筈ですから一入居者であればマンションの入居者の過半数で組合を結成し管理会社を切り捨てて自主管理に切り替えた上で組合として民事訴訟なりおこすしかありませんね

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

管理組合が既に存在していて、組合からの委託で管理会社を頼んでいるケースも多いと思います。
いずれにしても管理組合がしっかりしていないとマンションの評価が下がります。
単なる入居者であっても、自己の不動産の価値を下落させかねない行為に対しては毅然として臨むべきでしょう。
もっとも、監理費を滞納するようになると、他の債務もあり最終的に競売になるケースが多いです。
裁判所に管理組合としての債権を届け出ると同時に、組合費の滞納を清算しなければ落札者は入居できない旨の規定があると通知する必要があります。
もし、管理組合に其の規定が無いのなら臨時総会を開いてすぐに作るべきです。
管理組合が無いなどは論外です。
急いで作らなければなりません。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
ご回答ありがとうございます。
しっかりしなくっちゃ!と今更ですが、思っています・・。
規定になくても、落札者は、すべての債務を受け継ぐのではないのでしょうか・・。私は一応、宅地建物取引主任者です(恥) とても無知なので言えないです。勉強のときは、そのように習ったような気がします・・。
管理組合は、区分所有者全員で管理組合と規約に書いてありました。
任せっきりで、機能していないのです・・・。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

そうですよ全ての債務を購入することになります
管理会社も使い込みをしている場合がありますから
今現状の積立金等を把握することも大事です

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