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ペンネーム:プチさん

アパート部屋の明け渡し

[その他]

アパート大家です。
入居者が荷物を残して夜逃げ三か月経ちました。
自分で明け渡し手続きをしたいのですが、手順を教えてください。

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ペンネーム:オマカセさん

私も主人が残してくれた賃貸マンション(3棟、20部屋)の大家です。

年に1,2件夜逃げ同様な賃借人が出ますが、管理を委託している不動産会社が全て処理してくれます。

不払い家賃はきちっと取り立ててくれますし、残留家具・調度品も処分してくれます。

弁護士等専門家にお任せすることをお勧めします。

ペンネーム:プチさん

相談者
20戸で年間1,2件の夜逃げは驚きますが、東京の高額家賃(数十万円)のマンションでもその比率は同じと聞き、アパート大家も楽ではないと嘆いています。
助言ありがとうございました。

ペンネーム:オマカセさん

20時過ぎに管理委託している不動産屋さんの担当者の方が挨拶に見えたので、確認してみました。

私のマンションの賃貸契約では、保証金(退去時補修・修繕充当費含む)として月額賃貸料の5か月分を預かっているそうです。
従って、3ヶ月分までの賃貸料はそれでカバーできるとのこと。

ただし、1ヶ月毎に居住状況を確認(確認方法は企業秘密とのこと)しているので、3ヶ月以内には夜逃げ状態の居住者とコンタクトが取れて、円満に退去処理できているそうです。

ペンネーム:ショウさん

ご存知かもしれませんが、入居者の荷物を勝手に処分することはできませんので……してもいいですが、損害賠償をされても文句は言えませんし、刑法に触れる可能性もあります……明渡しのためには、まず、賃貸借契約を解除して、相手を不法行為状態にしておいて、不法占拠しているから出ていけ、という判決をとり、その判決に基づいて、強制執行の申立をして、執行官による執行(荷物の運び出し)という流れになります。

まずは裁判所に明渡し訴訟を提訴します。
本来、契約を一方的に解除することはできませんが、判例では、督促をしても(おおむね)3か月以上、家賃を払ってくれない場合には、賃貸人と賃借人の間の信頼関係が壊れたといえるとして、提訴できます。

しかし、相手がまだそこに住んでいて、何度も文書で催促したり、内容証明を送っているのに払ってくれない状態が3か月続いていれば、3か月以上払ってくれない、ということを証明することはまだ簡単ですが、「夜逃げしている」というのは、まさか本人が文書で「夜逃げします」と通知してきたわけではないでしょうから、「夜逃げして、もう戻ってこない」ということを証明するのは簡単ではないと思います。しかも住民票をそこにおいたままだったりすると。。。どこかで事故にあって、連絡できないだけかもしれませんから。
「夜逃げした」と思われたからには、あえて内容証明を出したりもしていないでしょうし。夜逃げの前、数か月にわたって何度も督促をしたにもかかわらず家賃不払いという状態があった、ということを証明する必要があるかもしれません。

また、訴状や判決書を送達(相手に送る)しなくてはなりませんが、そこに住んでいないということは、裁判所はどこに送っていいかわかりませんから、公示送達の方法を取るしかありません。(公示送達の申立が必要)
夜逃げされるより、居座っていてくれた方が、手間と時間は少なくて済みます。

手順は、簡単にいうと、以上のとおりですが、明渡しになれている弁護士に相談したほうがいいと思います。
訴額は、「建物の固定資産評価額÷登記簿上の建物の総床面積×専有部分の面積÷2」です。
出た価格が140万以下なら簡易裁判所の管轄ですから、司法書士でも大丈夫です。

ペンネーム:プチさん

相談者
丁寧な回答ありがとうございました。
先ず司法書士に相談してみます。

ペンネーム:ショウさん

言い忘れました。簡裁の代理権を持つ、認定司法書士に、どうぞ。

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