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よくあるご質問

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ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

ローンの繰上げ返済について

[マネー・投資]

一年前にローンを組んでマンションを購入しました。月々の支払いを なるべく少なくする為35年ローンの長期です。もちろん繰り上げ返済が出来るとの確認もしました。ところが最近 少しまとまったお金ができたので一部繰上げ返済しようと銀行に行った所、月のカットはあるけど元金の繰上げはないとの事で驚きました。こんなことって あるんでしょうか?繰り上げ返済って、年数をカットと元金返済と二つあるものとばっかり思ってた私が無知だったんでしょうか。しかも固定金利で5年後は世の中の情勢で金利がどうなるかわかりません。これって少し銀行はずるがしこくは ないでしょうか?

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回答 5件

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

文章を読ませて頂くと、フラット35で組まれていて、かつ元利均等返済での契約という様に伺えます。
そうなると元金均等返済ではないため、初期の返済は大方返済年数に対する利子分がのっていることになります。
一般的には返済月を減らす方法と月々の返済額を減らす方法がありますが前者を選択する方が返済効率が良いということになります。兎に角、100万円以上(銀行によれば別の状況もあるかもしれませんが…)の金額を貯めて早急に返済していくことがより良い方法になるのではないでしょうか。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
回答ありがとうございます。
繰り上げ返済が 月々の返済額を減らす方法を予定していたのですが、
返済月を減らす方法しかないとの事で 、銀行は その事を最初に説明を
すべきではないのかと 思います。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

繰上げ返済には、返済期間を短くする方法と、月々の返済額を少なくする方法とがありますが、銀行によって両方可能な場合と一方しかできない場合があります。今回のケースでは月々の返済額を少なくする方法しかできないローンだったということですね。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
回答ありがとうございます。
私の知識不足で 返済方法が 両方可能な場合と一方しか出来ない場合が
あるとは知りませんでした。
ただ、銀行は その事に関して 説明すべきではないかと思いますが、
どうなんでしょうか?

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

確かにそのとうりです。当初、その件に関して説明がなかったのであれば銀行に責任があります。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

こんばんは。
これ、銀行ローンに関するご質問ですよね?
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の融資の話ではないですよね?
住宅金融支援機構の融資については、詳しく無いので、割愛します。ただ理論的には同じはずですが・・・
そもそも繰り上げ弁済は、「元本について」しかやりようがありません。
繰り上げ弁済とは、その次点の融資元本を当初予定よりも早いタイミングで返済することをいいます。
ご質問者さんが、おっしゃっているのは、繰り上げ弁済後の
返済スケジュールとして、
1.月々の元利返済額を減らして、融資期間を維持する
2.月々の元利返済額を維持して、融資期間を短縮する
の2通りの対応が考えられるうち、
1.を元本返済、
2.を月のカットと行っておられるのでは?と思います。
で、その前提でお話します。
今回ご質問者さんが銀行で繰り上げ弁済をしようとしたところ、月々の返済額を減額する1.の対応ができないと銀行がいったのは、住宅の担保価値の問題だと思います。
物件の購入時期について記載がないのですが、
この1年で、急激に不動産価格は下落しました。
その結果、ほとんどの住宅ローンが担保不足の状態になっていると容易に想像できます。
その場合に、銀行側の対応としては、少しでも早期に回収を完了し、貸倒リスクを抑えたいと考えます。
月々の元利金返済額を減らすと、融資の回収期間が、維持され、貸倒リスクが無くなるまでの期間も維持されます。

近年の金融恐慌の影響で、銀行は大量の不良債権を抱えており、自己資本比率が急激に低下しています。
これが8%または4%を下回ると、銀行免許を停止され、
銀行は倒産します。
それを避ける必要があり、早期回収しか受け付けないという対応をとっているのでは無いでしょうか?

世界の信用が数十%の単位で収縮(お金が消えて無くなることです)しているので、止むを得ないことだと思います。

住宅ローンで行われることは、今のところ考えられませんが、事業資金のローンなどだと、いわゆる貸し剥がしといって、繰上げ弁済を強要するような自体が世界中で発生しています。
ずるがしこい!というご指摘は事実だと思いますが、
銀行が銀行業としてこれからも住宅ローンを維持するには、
倒産するわけには行きません。
サービスを提供し続けるための批判覚悟の対応と
ご容赦いただけると幸いです。

※私自身は、バンカーではありませんが、
近しい業務に従事しており、ご批判は、自分のことと、
非常に申し訳無い思いです。
しかしながら、今の世界情勢をご勘案いただき、
ご納得いただきたくお願いいたします。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
回答ありがとうございました。大変 参考になりました。
ただ、ローンを組むと けっこうな保証料と、手数料を支払い、保証人もたて、
その上 担保と いうのも ちょっと あくどい感じが するのは私だけでしょうか?

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

申し訳ありません。
お金を貸すという行為は、返してもらえないことを覚悟すること、なんです。
どんなに徳の高い方でも、30年とか35年とか長い期間だと
不測の事態で返済不能になることは、ある程度発生します。

真面目な方ほど無理をするので、
返済出来ないことを気に病んで、自殺する方もいらっしゃいます。
そうなら無いために、不測の事態で支払い不能となったときは、
保障会社から保障してもらう。
担保を売却して現金化してそれで返してもらうなどの方法で、
借主さんを借金から解放することを目的に、
いろいろ貸付時に準備をしています。

先日、かつて「肝臓を売って金を返せ!」というような取立てをして
社会問題を起こした金融機関が破綻しました。
あんな取立ては行いたくありません。

あくどい商売をしたく無いから、準備の負担を借主さんにお願いしています。
この点、是非是非ご理解いただけると幸いです。
マミさんのお気持ち、心情としては理解しています。
融資をする側が準備を行っている気持ちもご理解いただけると幸いです。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
そうですね。貸す側の立場に たてば確かに そうなんですが、、、
保証料って 、はんぱな額ではないですよね。
この制度自体に なんだか 納得できません。なんだかヤクザの上納金のような気がして、、、(笑)でも路上フルーティストのけんちゃんさんの回答で
すっきりしました。ありがとうございました。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

おそらく 初めの5年間は 金利のみの返済になっているのではないでしょうか?
5年以内は いくら返済しても 元金は減りません。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

文面からではよく分かりませんが、返済予定表はどうなっていますか?
毎月の返済分の中に元金と利息とが書かれていますか?
元金部分があれば繰り上げにより元金は減ります。
まさか5年間元金返済据え置きということはないと思いますが…
通常の場合繰り上げにより期間短縮もしくは条件変更を同時に行い
毎月の返済額を減らすことが可能です。
それと繰り上げして期間短縮になった場合住宅取得控除にて
還付となる金額も変わってきますので注意が必要です。
自営の方の場合は税務調査が入る可能性があります。
あと返済原資を明確にしておいてください。
他人名義の預金で充当すると贈与税がかかり繰り上げのメリットが
なくなる可能性があります。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
回答ありがとうございました。
繰り上げ返済の 後の ことも考えなければ いけませんね。
参考に なりました。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

おかしいですね、銀行によるのでしょうか?
それとも最近は変わったのでしょうか?

我が家も10年前に35年ローンを組みましたが
2回繰上げ返済して(二回目は去年)
あと9年になりましたよ。

繰上げすると思った以上に年数が減りました。
周りでも年数カットの例しか聞きませんし。。

もう一度よく確認してみた方が良いのでは?

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
回答ありがとうございます。
もっと しっかり勉強します。

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

いえいえ
長期のローンは精神的にも不安ですものね。
いい方向に行く事願っています。

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