昭和４９年に建ったマンション

中古物件の選び方に築年数に惑わされてはダメです、保存されている状態や、修繕している状態でかなり違います。

単に資産価値を計るとかなら参考になりますが、問題は購入してから２０年、３０年使用できる状態なのかです。

それとマンションは今後の修繕へ向けての積み立て金の状態とか管理されている状態がしっかりしていないと個人での対応は相当無理があります。

私は、マンション管理士という国家資格をもちマンション管理組合のコンサルタントをしています。
　ご相談の件は、管理組合が正常に運営されていないようなので、一言でいうと、普通に分譲マンションを購入する場合には避けた方がよいと言えます。
　あとは、詳しく調べたうえで、お買い得のケースもあります。趣味人倶楽部の範囲(つまり仕事にはしない)の少々のことであればお手伝いします。お気に入りに登録して、ミニメールで御相談下さい。

実は私も８月位までワンルームマンションを探していました。
東京都港区、渋谷区限定で探しましたが昭和49年建てのマンションですと都会でも1000万以下で買えます。
１番大事な修繕積立金のリストが無いのは絶対に怪しいです。
築年数が古いほどコストが掛かりますので1000万以上の積立金が無いと不安です。
最近は悪徳業者が多いのでじっくり考えてヤフー不動産のサイト等を参考に実態価格等を勉強された方がいいですよ。
どこにお住まいかは存じませんが参考まで・・（私が良く見ていたサイトです。買いませんでしたが＾＾；）
http://www.rayniche.co.jp/index.php

私なら手を出しません。
ワンオーナーで外壁の手入れもしていない様ではその他設備も老朽化したままでしょう。
疫病神に魅入られないでください。
300万どころかただでも要りません。

ワンオーナーの賃貸共同住宅。
でも一室だけ分譲。

・・・・と、いうことなのかな(^_^;)？？？

質問本文からは、評価するには「かなり。情報不足」ということと、

不動産流通に対してルール無用でも勝ちきる甲斐性が無い場合は手を出さない方が良い物件である。という匂いがします。

質問本文から想像というか妄想した個人的な感覚です。

不動産会社の物件説明書をご精読ください。
不明の点は細かく説明を要求することです。
それからのことです。

築年数が３８年ですから、建物の価値はゼロです。土地の持分が何坪あるかで安いかどうか判断することになります。

賃貸マンションですから、分譲マンションに比べて建物のグレードは劣ります。賃貸料稼ぎが目的ですから、省けるものは省いてコストを下げています。

建物のグレードが低いだけでなく、賃貸マンションですから、居住者のグレードも低いと考えていいでしょう。人のグレードが低いという言い方がまずければ、こう考えれば分かります。賃貸人は決して賃貸物件や共有設備を自分の財産のように大切に扱いません。ゴミの捨て方一つを取り上げても問題があると思います。

賃貸ですから、３８年間、さまざまな人が居住していたと思いますが、その間その部屋でどのような事件があったのか、把握するのは難しいでしょう。

賃貸マンションの管理費は賃貸料のほかに管理費という名目でお金をとっているだけで、賃貸人の懐に入っている場合が殆どでしょう。オーナーの個人マンションであれば独立した管理組合に修繕積立金が積み立てられていることもないでしょう。外壁等の共有部分の修理等の負担がどれだけまわってくるのかも不安です。

セカンドハウスとして買うのには安い買い物だと思います。
ただし・・・Ｓ４９年というのなら築３８年ですか？？
たぶん、同額以上の改装費用が必要なのでは？？

自分なら安い物件は怖くて買えません。