突然、お家賃が倍に・・・・・・？

女神さん

いつも、お世話になっております。
そうですか！最初に契約した時の、不動産会社の担当者に連絡すると、今まで通りのお家賃になるのですね？
でも、“＝”が付いているという事は、それは、以前の契約期間内だけであるという御回答ですね？
という解釈でよろしいのでしょうか？

そうです。契約した期間内だけは、最初の家賃だそうです。　

　契約期間が過ぎたら再契約になるらしいです。

saorinnさん

ほぅ〜〜〜、そうなんですか。
こういうことって、よく有ることなんですね。
借り手側としましては、急にお家賃が倍になりますと非常に驚きますね。
家を購入した方がお安いと思うのですが、お友達数人で住むといった形式の場合は、名義の問題や、後々の諸事情を考えると難しいです。
裁判で争う程の問題ではないので、新しい契約通りに倍のお家賃を支払うのが賢明のようですね。
ありがとうございました。

ホセ・ヤコピさん

新たな賃貸契約を結ぶ前でしたら、倍のお家賃を支払う必要はないのですね？
それでは、娘に、そのように伝えます。
ありがとうございました。

上のほうでおかしな回答が入ってますね。

＞同じ家主さんであった場合には、法的にお家賃値上げの限度額が定められているそうですが、このように、家の所有者が変わった場合にはどうなるのでしょうか？

家の所有者が変わっても、それまでの契約に従って、賃貸借は保護されます。
条件が不利になるような契約を受け入れる義務はありません。

賃借権を通常の債権と考えると、賃貸借契約は旧所有者と交わされているので、
新所有者に賃借権を主張できないことになりますが、
不動産の賃借権は、その点について強化されています。

借地借家法、第三十一条、建物賃貸借の対抗力等
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

要するに、賃借権は、新所有者に対しても有効であり、
新たに、しかも不利な条件で契約を結ぶ必要はないということです。

私もよく不動産の売買をしていますが、普通は、ということだと、
売買のタイミングでは、管理会社や家賃の振込先など、
契約書の一部変更はしますが、賃借人に不利になる条件変更はしません。
理不尽な賃上げを受け入れてくれる気前のいい賃借人はまずいませんから。

賃上げのタイミングとしては、更新時ですが、その時も、賃料が納得できなければ、
契約の締結は拒否してください。そのままの条件で更新したものとみなされます。

要するに、家賃を上げるのも下げるのも、双方の合意が必要だし、
相手の意思に反して、訴訟によって家賃を変更するには、
合理的、社会通念上相当な理由が必要ということです。

現時点で、賃上げの打診をされただけなんですよね。
だったら、賃上げには応じません、借地借家法、第三十一条に基づいて、
買主は現契約を継承してください、と伝えればいいだけです。

強欲大家の味方をしてどうするんでしょうか。
正しい知識と根拠となる法律を身に付けて、
お嬢さんの味方になってあげてください。

ホセ・ヤコピさん

とても分かりやすい御回答を頂戴致しまして、誠にありがとうございます。
その通りに、娘に連絡します。
こういった事態に遭遇したことがなかったので、私としましては皆目見当が付かずに困っておりました。
ご親切にして頂きまして、光栄の限りです。
ありがとうございました。

とろ。。さん、こんにちは。
質問者様以外の方にも読んで頂けるのは私も光栄です。


【建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる】
Ｑ１，登記がなくてもとは貸借契約の登記ではなく物件の登記だと思いますがいかがでしょうか。

Ａ１，問われてあらためて思いますが、法律の文章は読みにくいですね。

冒頭、建物の賃貸借は、とあるように、
「その登記」とは賃貸借に関する権利の登記です。

この条文をわかりやすく書くと、こういうことです。
【建物の賃貸借は、その（＝賃借権の）登記がなくても、建物の引渡しがあった（＝賃借人が住み始めているいる）ときは、その後その建物について物権を取得した者（＝新所有者）に対し、その効力を生ずる】

少し補足しますが、とろ。。さんの言葉を借りれば、
「売買は賃貸借を破る」という原則は、民法上、正しいのです。

賃借権は、契約相手の賃貸人に対して賃貸を要求する「債権」です。
そのため、売買があると、まさにこの原則通りで、
新所有者に対しては、賃借権を主張することができません。

しかし、借地、借家のような不動産の賃借権は生活の基盤であり、
所有者が変わる都度、賃借権が無効になるのは不都合が大きいので、
特別に法律で保護をしています。

その一つが、民法第六百五条、不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。
というものです。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/M29/M29HO089.html#1003000000002000000007000000002000000000000000000000000000000000000000000000000

しかし、賃貸人は賃借権の登記義務はないので、
賃貸人に同意をさせるのが困難なため、通常の個人の賃貸のケースでは
ほとんど用いられることはない対抗手段です。

もう一つの保護手段が、この、借地借家法、第三十一条です。
この条文の、「建物の賃貸借は、その登記がなくても」の登記とは、
民法第六百五条による登記を指しています。

賃借権という債権は、民法第六百五条の規定により登記しなくても、
建物の引渡しがあったことを要件に、新所有者に対抗できる、という
いわゆる「債権の物権化」が条文の主旨です。

Ｑ２，もしも物件の登記についての条文であれば賃貸人が変わったことに対する賃借契約を規定する条文には当たらない気がします。そうであれば賃借契約が引き継がれるとの説明はおかしくなりますが？

Ａ２，この、借地借家法、第三十一条は、第二節、「建物賃貸借の効力」
（建物賃貸借の対抗力等）にあることからもわかるように、
Ａ１で書いた通り、新しい所有者の所有権に対抗する
賃借人の権利を規定しています。


Ｑ３，仮に賃借権利が有るとしても受け取りを拒否された場合は、いつまでも契約を曖昧にしたまま預けておけるとは思えません。
例えば１０年でも預けておけば良いのでしょうか。

Ａ３，何の受け取りの拒否でしょうか。

家賃の受け取り拒否であれば、裕樹さんの書かれている通り、
民法四百九十四条以下に従って供託します。
それで家賃を支払ったことと同等とみなされます。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/M29/M29HO089.html#1003000000001000000005000000001000000002000000000000000000000000000000000000000

期限の定めはありません。
また、供託の原因となった紛争が解消するまで、時効も進行しません。
しかし、供託されれば、収入が全く得られなくなるし、
家賃滞納扱いで退去させることもできませんので、
普通は、大家が折れてきます。

賃料について合意が得られず、契約拒否であれば、
現契約の有効期限までは現契約の条件が有効、
その後は、法定更新がなされたことになり、
やはり期限以外の条件については同条件となります。

要するに、この程度のトラブルは既に想定内であり、
無理な値上げを強制的に実行できる法的手段はないということです。

Ｑ４，どこが強欲大家なのでしょうか。
貸借契約において借家人の権利はある範囲で保証されておりますが限度がありますよね。

Ａ４，現時点で前所有者との契約が有効であり、
その契約上の家賃で住むという賃借権が権利が保障されています。
その権利を侵害している点と、金額が倍という二点において、
強欲と表現しています。

まともな大家なら、値上げをするとしても、
租税、土地価格などの上昇や周辺相場の変動など、
相応な理由を提示して、次回更新時に相手の合意を得て行うもので、
そういうまともな大家との対比においての表現です。

もちろん、現家賃が周辺相場と同等という前提ですが。

>やっくんさんが提示したのはでまかせってことになりますが本当にそうなのでしょうか。

推測になりますが、やっくんさんは、
既に家賃が上がった契約書にサインした前提で書かれているのだと思います。
その前提で家賃を下げる交渉ならば、話し合い、調停、裁判という手順なので、
やっくんさんのご意見は正しいのです。

私も、単なる賃上げの打診ならば拒否すればいい、
既に倍の賃料の賃貸契約を結んだが、その契約を覆したいのなら、
家賃の不当性を調査して、調停、訴訟となる、と書きました。

両者に矛盾はありません。

>登記を物件では無く賃貸契約の登記と解釈するのはなんか無理が感じられます。

賃貸契約の登記です。法律なので、正しく解釈してください。

借地借家法、第三十一条を、物件の登記と解釈したとのことですが、
物件のどの登記と読めたのでしょうか。
建築中でもない限り、ほとんどの物件は諸般の登記がされており、
何の登記もない物件はまずないわけで、「その登記がなくても」が
意味をなしません。

>受け取り拒否は供託金のことです。
>実際には契約も更新もせず無期限に供託をする行為を認めていると理解しました。


供託は受け取り拒否に対抗する手段であり、拒否されている事実が必要です。
また、条件の不一致による契約更新の拒否は別の話で、供託とは無関係です。

>しかしおかしい気がします。
>例えば前大家がやさしい人で近隣の家賃より大幅に安くなっていたら当然新しい大家は値上げを求めます。
>供託金は多分安い家賃をベースにしますよね？
>争ったら近隣の家賃を払わない方が負けになりませんか。

当然、相場どおりの家賃にせよ、という判決が下り、その差分は、
係争の時点まで遡って、金利を添えて弁済することになると思いますが、
何がおかしいのでしょうか。また、これも、供託とは無関係です。

供託とは無関係の事例が挙がっているのですが、リンクを読んでいますか？
供託は、家賃の受け取り拒否に対抗する手段であり、
供託しておくことによって、家賃の滞納を免れるというだけです。
契約更新における条件の不一致や、借賃増減請求は、別の係争になります。
もちろん、これらの判決は、供託（＝家賃の受け取り拒否）の有無と無関係です。

すみません。
読んでみましたが、分かりませんでした。

その家のある地域の同等の広さの家賃相場より不当に高ければ、まず調停をすることにより家賃を設定できます。それでも不満であれば裁判で争うこになります。法はどちらかと言えば借家人の立場に重きを置いています。
まずは新しい家主と話し合うことですね。話し合いを拒否するなら前述の手続きを取る旨家主に通告すればいいだけです。

裕樹さん

ありがとうございました。

●シェアハウスですから、数人で共同生活することは契約書通りです。
●住んでいる方々は、お家賃が倍になっても支払うとのことです。
●立ち退き請求では無いと思われます。
●地価の急激な高騰はありません。

お若い方ばかりですので、訴訟となると費用の工面も大変なことと思われます。
うちの娘は、「倍の家賃を支払う」と言っておりましたが、親としましては
(何か、変なお話やなぁ・・・・・。)
と、首を傾げている次第です。

やっくんさん

ありがとうございます。
?、家主との話し合い。
?、調停。
?、裁判。
という手順になるのですね。
なかなか、難儀な問題だと思います。
いきなり倍の金額になるというのは、やはり誰でも驚くのではないかと思います。

裕樹さん

そうですね。
訴訟なんて、お金と時間がもったいないと思います。
それに、疲れますよね。
一応、高級住宅地なのですが、普通は数千円〜一万円ぐらいまでの値上げが妥当だと思います。
お家賃が七万円だとしたら、いきなり十四万円ですよ。
それは、驚きますよね。

↑
一人当りのお家賃が倍と、記載するのを忘れていました。
お友達数人とシェアしておりますので、その人数分×倍となります。
従って、一人七万円で、四人で七万円づつ支払っていたと仮定しますと・・・・・・
二十八万円だったお家賃が、いきなり五十六万円ということになります。

裕樹さん

ありがとうございます。
不動産協会、不動産相談所に相談するのですね。
入居したのは、約三年前です。

とろ。。さん

「売買は賃貸借を破る」という原則があるのですか。
それに、「これまでの契約は新しい持ち主には無効」なんですね。
このような新しい回答が出て、やむを得ないのかな〜と思いました。
やはり、倍のお家賃を支払うしかありませんね。
ありがとうございました。

とろ。。さん

弁護士さんの見解も様々ですからねぇー。
法律相談に行く度に、回答が違うことも予想されます。
消費者センターに問い合わせるというアドバイスも頂きましたが、思案中です。
ありがとうございました。