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よくあるご質問

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ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

アパートローン25年を10年で繰り上げ返済、返って来る保険料が86万円では少な過ぎるのでは?

[マネー・投資]

アパローン25年9,100万円を10年で繰上返済。当初保険料が395万円、10年目は借り入れ残高6300万円。保険料は123万になっていて、事務手数料30%を引いて86万円の返還という。住宅金融支援機構が保証会社、機構に事務手数料不服申立てする方法は無いでしょうか。
なお、この事務手数料率については2年位前まではに定額費用だったのを定率費用に金融機関と機構の間で、(勿論ローン借り手には何の相談・通知も無く)、決めたとのこと(多分一方的に機構が通知したと思われる)。

1.金融機関に対する借り手のローンを保証するのが、住宅金融支援機構なので、繰上げ返済した者には保証料返還額の根拠などまったく知らされない。金融機関から返済保証料は、結果之だけです、と言われるだけで、機構と直接話すことも許されない。

2.機構は、数字を見て分かるように、貸し出し保証の過程で預けてある保証料から先取りする形で最初から急激に保証料残高を減らしている。
その上、繰上げ返済の事務手数料と称して、37万円も取るのは取り得ではないだろうか。
どうしても必要とあっても、煩雑な仕事をする司法書士の抵当権抹消登記3万円が最高である。
何故なら個人融資額15年借り入れ1500万円の場合で10年目に繰り上げ返済する時の保険料4965円/年の30%は、1,490円です。
1単位の繰上げ返済事務量がそう変わるとは思えないので、一律に3万程度が妥当(これ以下の保険料しかないときはその額で〆)ではないだろうかと思いますが、機構と争う方法をご教授ください。

3.当初契約時点で一括返済の際の条件情報を全く教えてくれなかった窓口の金融機関にも責任追及(損害賠償請求?)はできないのでしょうか。

4.法的根拠、得意な弁護士事務所(税理士事務所?)があればご紹介ください。

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回答 2件

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

旧住宅金融公庫ですね
となると特賃か特優賃のシステムでマンションを建設または購入された物件と想像します

第1に機構を紹介した業者がいるはずなんでそこに話を持っていったら如何でしょう

特賃・特優賃であれば一定期間終了後 民間金融機関(銀行等)で借り換えをして その後繰り上げ返済をするというのが一般のやり方
それをオーナーに伝えてなかったのであれば不親切な業者でしたね

融資を受ける際 機構の重要事項の説明があり その後融資の申し込みをされているはずなので法的機関の利用されても難しいかと思います

しかしこの時代に繰り上げ返済をされているのは優秀ですね

ペンネーム:回答者 (匿名希望)さん

専門ではありませんので、正確には専門家にお尋ねください。
経験からの助言です。

訴訟うんぬんの前に、金融機関、住宅金融支援機構に契約内容について、
根拠をよく聞いたらどうでしょうか?
私も、10年以上前、繰り上げ返済してますが、保証料の返還はなかったような気がしますが。
(旧住宅金融公庫です。)

しかし、全ては、契約書が基準です。
なんらかの根拠があるような気がしますが・・・
契約事ですから、「高いと思う」とか言う主観での話は無理と思います。

最近は、金融機関も、契約書に「説明を受けて・・・・捺印署名」との文面が入っていると思いますので、説明がないという証明は困難かと思います。

それらを当たって、確信があれば、訴訟となるのでしょうが、
弁護士費用が、その差額以上かかるのも現実です。
その費用は、請求出来ないはずです。

ペンネーム:質問者 (匿名希望)さん

相談者
当事者として、契約書には保険額の記載はあっても繰り上げ返済についての条件・事務手数料については一切説明も記載もないことは金融機関も認めています。即ち繰り上げ返済を実行してのち、返金補償額を知り、その内訳を照会したら、1ヶ月以上の月日を費やして回答が来たということです。
金融機関が全く機構との取り決めを勉強しておらず、勿論私も勉強不足で金融機関経由で回答を待つより方法が無かった次第。

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